Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben es schon im letzten Newsletter angekündigt: Sobald sich abzeichnet, was im neuen Gebäude-Energie-Gesetz mit dem Verbot neuer Öl- und Gasheizungen auf Immobilienbesitzer zukommt, werden wir Sie informieren. Das soll nun geschehen, wobei sich die Hoffnung leider nicht erfüllt hat, dass nun Klarheit und Planungssicherheit herrscht.

Unser zweiter Beitrag dreht sich um das Thema Untermiete. Muss Ihr Mieter Sie um Erlaubnis fragen, wenn er einen Untermieter aufnimmt? Und wie ist das, wenn er mit seiner Partnerin zusammenzieht? Können Sie die Untermiete verweigern oder mietvertraglich untersagen? In unserem Beitrag erfahren Sie es. 

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Schöne Vorsommertage wünscht Ihnen

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Solar

Neue Öl- und Gasheizungen ab 2024 verboten 

Das Gebäude-Energie-Gesetz, kurz GEG, gehört zu den Regelwerken, die in den vergangenen Jahren ständig aktualisiert, ergänzt und vor allem verschärft worden sind. Die jüngste Initiative aus dem Ministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat viele Immobilienbesitzer verunsichert. Ab dem kommenden Jahr soll es nicht mehr erlaubt sein, eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen zu lassen. Aus Klimaschutzgründen, wie es heißt.

Auf dem Weg zur „Klimaneutralität“

Wichtig zu wissen: Auch nach dem 1 Januar 2024 dürfen Sie noch mit fossilen Brennstoffen heizen. Und Sie dürfen Ihre Heizung auch noch reparieren lassen. Erst wenn Sie eine neue Heizung einbauen lassen, muss die zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Geht Ihre Heizung kaputt und lässt sich nicht mehr reparieren, haben Sie drei Jahre Zeit, eine Heizung einbauen zu lassen, die die neuen Anforderungen erfüllt. Lassen Sie beispielsweise erst mal wieder eine Gasheizung einbauen (weil das schneller geht und erst mal unkomplizierter und kostengünstiger ist), müssen Sie innerhalb von drei Jahren nachrüsten. Wenn das nicht geht, müssten Sie die neue Heizung ersetzen. 

Weiterhin wichtig: Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen in der Regel maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Und bis spätestens 2045 müssen sämtliche fossilen Heizungen verschwunden sein. Dann soll nämlich der gesamte Gebäudebestand in Deutschland „klimaneutral“ sein.

Drei Viertel heizen noch mit Öl und Gas

Die Besitzer neuer Immobilien können sich entspannt zurücklehnen. Entweder wohnen sie bereits in einem Niedrigenergiehaus, das aus erneuerbaren Energiequellen versorgt wird. Oder aber das Gebäude lässt sich ohne allzu großen Aufwand umrüsten.

Das Problem ist nur: Auf die meisten Gebäude trifft das nicht zu. Drei Viertel aller Haushalte in Deutschland heizen heute mit Öl und Gas. Und die sollen jetzt so schnell wie möglich auf die erneuerbaren Energiequellen umsteigen. Das geht jedoch nicht so einfach. Wie aufwendig es ist, ein älteres Gebäude energetisch umzurüsten, das ist zumindest umstritten. Es gibt Energieexperten, die sagen: Wärmepumpen für Altbauten erfordern massive Eingriffe und ergeben keinen Sinn. Andere behaupten hingegen: Das ist schon möglich. Außerdem entwickele die Industrie gerade mit Hochdruck neue Lösungen. Wie gut das gelingt, bleibt abzuwarten. Außerdem kommt es bei den Gebäuden ganz auf den Einzelfall an. Bewährte Standardlösungen gibt es nicht!

Es kommt noch etwas hinzu: Unter den Haushalten, die heute mit Öl- und Gas heizen, gibt es viele, bei denen die finanzielle Situation bereits stark angespannt ist. Für sie kommt nur eine Lösung infrage: Die, die am wenigsten Geld kostet.    

Noch schnell die Heizung erneuern?

Viele nutzen daher die letzte Chance und lassen sich in diesem Jahr noch eine neue Öl- oder Gasheizung installieren. Das ist weit weniger aufwendig, geht schneller und kostet in der Regel deutlich weniger. Man muss nicht einmal einen zertifizierten Energieberater kommen lassen, der in diesen Zeiten ohnehin auf Wochen oder Monate hin ausgebucht ist. Außerdem sind Öl- und Gasheizungen bewährte und ausgereifte Technologien, was man von den Wärmepumpen nicht in jedem Fall behaupten kann. So sollen einige Exemplare klimaschädliches Gas enthalten und die Erfahrungsberichte heutiger Wärmepumpenbesitzer sind, sagen wir einmal: gemischt. Vor allem bei denen, die in etwas älteren Gebäuden wohnen. 

Eine solche Entscheidung will jedoch gut überlegt sein. Denn an dem politischen Ziel, dass Öl- und Gasheizungen früher oder später stillgelegt werden sollen, dürfte sich nichts ändern. Im Gegenteil, schon in der Vergangenheit sind die geplanten Maßnahmen noch verschärft werden. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass der Weg zur Klimaneutralität sehr steinig ist und sich die Maßnahmen nicht so ohne weiteres durchsetzen lassen. Nicht etwa, weil die Leute den Klimaschutz nicht unterstützen möchten, sondern weil es an ganz anderen Stellen hakt: Es ist technisch nicht machbar oder nicht sinnvoll. Bei Gasetagenheizungen zum Beispiel ist es völlig unklar, wie da überhaupt umgestellt werden soll. Es ist zu teuer – trotz der großzügigen Zuschüsse – für Mieter, die bereits jetzt über viel zu hohe Mieten klagen. Für Vermieter, die bereits jetzt kaum Rendite erzielen. Und für Eigentümer, die sich ihr in die Jahre gekommenes Haus nicht mehr leisten können. Außerdem dürfte die Energiewende bereits aus organisatorischen Gründen schwierig werden. All die Anträge müssen gestellt, überprüft und genehmigt werden. Das wird sehr viel Zeit brauchen. Energieberater, Heizungsinstallateure, Versorgungsunternehmen sind schon jetzt überlastet. Auch kommen immer neue Ausnahmeregelungen auf den Tisch, die kaum noch zu überblicken sind. Und so bleibt abzuwarten, ob das Gesetz nicht vielleicht doch noch nachgebessert und an die Realitäten angepasst wird. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Objekt

Müssen Sie Ihrem Mieter die Untermiete erlauben? 

In Zeiten steigender Kosten erfreut sich die Untermiete steigender Beliebtheit. Doch Vermieter sind davon etwas weniger angetan. Denn es werden Teile der Wohnung jemandem überlassen, den sie nicht ausgesucht, ja den sie meist nicht einmal zu Gesicht bekommen haben. Und so fragen sich manche: Kann ich meinem Mieter die Untermiete untersagen? Zum Beispiel, indem ich eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufnehme?

Ohne Ihre Zustimmung geht es nicht

Sagen wir es gleich: Sind bestimmte Voraussetzungen erfüllt, haben Sie keine Wahl, Sie müssen die Untermiete erlauben – egal, was Sie in den Mietvertrag hineingeschrieben haben. Eine Klausel, die die Untermiete pauschal verbietet, ist unwirksam.

Sehen wir uns also die Voraussetzungen genauer an. Denn wenn die nicht erfüllt sind, können Sie sehr wohl die Untermiete verbieten. An erster Stelle ist zu nennen: Ihr Mieter muss vorher Ihre Zustimmung einholen. Versäumt er das, können Sie ihn auffordern, das Untermietverhältnis umgehend zu beenden. Denn ohne Ihre Zustimmung ist der Mieter nicht berechtigt unterzuvermieten. So steht es unmissverständlich in § 540 Abs.1 BGB, worauf Sie in Ihrem Schreiben hinweisen sollten. Zugleich können Sie den Mieter abmahnen. Setzen Sie ihm eine (angemessene) Frist, bis zu der sein Untermieter ausgezogen sein muss. Und behalten Sie sich vor, fristlos zu kündigen, wenn er dieser Aufforderung nicht nachkommt.

Untermieter oder Gast?

Es ist allerdings manchmal gar nicht so leicht herauszubekommen, ob Ihr Mieter überhaupt untervermietet, wenn Sie darüber nicht informiert werden. Auch wenn Ihnen auffällt, dass da noch jemand in der Wohnung lebt, heißt das noch nicht, dass es sich um ein Untervermietverhältnis handelt. Es könnte sich ja auch um einen Gast handeln, den Ihr Mieter bei sich aufgenommen hat. Der darf zwar nicht unbegrenzt bei Ihrem Mieter unterkommen, aber drei, vier Wochen dürfen es schon sein.

Außerdem wichtig: Eltern, Kinder und Lebenspartner sind keine Untermieter! Wenn er die bei sich aufnehmen will, kann er das tun. Er braucht Sie nicht einmal zu informieren! Achtung, diese Regelung gilt nicht für Geschwister. Die würden als Untermieter (oder Gast) gelten. Und auch die Aufnahme von Eltern, Kindern und Partner können Sie untersagen, wenn die Wohnung dadurch überbelegt ist.

Hat Ihr Mieter ein „berechtigtes Interesse“?

Zweite Voraussetzung, dass Sie die Zustimmung erteilen müssen: Ihr Mieter muss ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung geltend machen. Nun sind hier die Ansprüche nicht sonderlich hoch: Es genügt bereits, wenn er aus finanziellen Gründen untervermieten will. Und das ist auch die mit Abstand beliebteste Begründung.

Allerdings gibt es auch hier eine wichtige Einschränkung: Der Grund für das „berechtigte Interesse“ darf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrags bestanden haben. Wenn von vornherein klar war, dass sich Ihr Mieter die Wohnung nicht allein leisten kann, hätte er bereits bei Vertragsabschluss darauf hinweisen müssen. Möchte Ihr Mieter also kurz nach seinem Einzug untervermieten, könnten Sie Ihre Zustimmung mit dieser Begründung verweigern – wenn Sie das für eine gute Idee halten. Denn als Vermieter sollten kein Interesse daran haben, dass Ihr Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Ihr Mieter bleibt in der Wohnung

Dritte Voraussetzung für ein Untermietverhältnis: Ihr Mieter vermietet Teile der Wohnung, in der Regel handelt es sich um ein Zimmer. Er selbst bleibt aber als Hauptmieter in der Wohnung. Tut er dies nicht, handelt es sich nicht um Untervermietung, sondern um eine Zwischen- oder Weitervermietung. Ein eigenes Thema, dem wir uns in einem der nächsten Münchner Immobilienbriefe widmen werden. Doch sei jetzt schon verraten, dass Sie dort einen größeren Ermessensspielraum haben.

Nur um Erlaubnis fragen reicht nicht

Wenn Ihr Mieter Ihre Zustimmung einholt, dann genügt es nicht, dass er erklärt: „Ich möchte ab nächstem Monat untervermieten. Sind Sie einverstanden?“ Vielmehr muss er Sie auch davon in Kenntnis setzen, aus welchen Gründen er untervermieten will. Und an wen. 

Für Sie muss ersichtlich sein, worauf er seinen Anspruch gründet. Sonst können Sie ja gar nicht nachprüfen, ob ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Zugleich geht es auch um die vierte Voraussetzung: „In der Person“ des Untermieters darf kein „wichtiger Grund“ vorliegen, so dass für Sie die Untervermietung nicht zumutbar ist. Da sind allerdings die Hürden sehr hoch. Persönliche Abneigung genügt ebenso wenig wie Zweifel an seiner Solvenz. Sie dürfen den Untermieter hingegen ablehnen, wenn er ein Gewerbe betreiben würde, das Ihnen Konkurrenz macht. 

Entscheidend ist hier: Es gibt kein Recht auf personenunabhängige Untervermietung, gewissermaßen einen „Blankoscheck“ zum Untervermieten.

Weitere Ablehnungsgründe 

Es gibt noch zwei weitere Gründe, die Untermiete zu untersagen: Die Wohnung wäre durch die Untervermietung „überbelegt“. Allerdings muss da schon einiges zusammenkommen. Dass Sie die Wohnverhältnisse für „zu eng“ halten, genügt nicht. Zweiter Grund: Das Hauptmietverhältnis endet ohnehin in Kürze. Dann kann Ihnen nicht zugemutet werden, dass da für kurze Zeit noch ein Untermieter einzieht.

Dürfen Sie die Miete erhöhen?

Manche Vermieter machen ihre Zustimmung von bestimmten Bedingungen abhängig. Dies ist jedoch nicht zulässig. Hat Ihr Mieter Anspruch auf Untervermietung, so gilt das ohne Wenn und Aber. Sie dürfen auch nicht „wegen höherer Abnutzung“ die Kaltmiete erhöhen. Was hingegen möglich ist: Sie können höhere Nebenkosten verlangen. Dazu müssen Sie allerdings plausibel machen, dass Ihnen durch die Untervermietung höhere Kosten entstehen – und die dürfen Sie dann weitergeben. Eine Erhöhung auf Verdacht oder nach billigem Ermessen muss Ihr Mieter nicht dulden. Doch wenn Sie eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart haben, empfiehlt es sich, den Vorauszahlungsbetrag einvernehmlich anzupassen. Zahlen muss der Mieter den Betrag ohnehin. Und es sicher auch in seinem Sinne, eine spätere Nachzahlung etwas abzufedern. 

immobilie familie

Immobiliengesuch

Wir suchen dringend für eine Familie ein Haus in Olching oder Gröbenzell bei München zum Kauf.

Wir freuen uns auf Ihren Kontakt:

Manuela Gerschlauer
Immobilienmaklerin (IHK)

+49 89 7498300
mail@gerschlauer.de

Kostenlose Onlinebewertung Ihrer Immobilie

Jetzt hier starten und Sie erhalten umgehend per Mail den Preis, den Ihre Immobilie im Vergleich mit den anderen Angeboten am Markt erzielen kann.

Bitte beachten Sie, dass dieses online Verfahren eine individuelle Bewertung nicht ersetzen kann. Jede Immobilie ist einzigartig.

Sie können auch eine kostenlose Bewertungen durch einen Makler bei uns bekommen.

Rufen Sie uns an – unsere Makler nehmen sich gerne Zeit für Sie!

Telefon: 089 749830-0
mail@gerschlauer.de

Ihre Immobilenmakler Muenchen

Manuela Gerschlauer und Ingo Gerschlauer

*Pflichtfelder

Selbstverständlich behandeln wir Ihre Angaben und Daten streng vertraulich. In keinem Fall geben wir diese an Dritte weiter.