Sehr geehrte Damen und Herren,

wir hoffen, Sie sind gut durch diesen ungewöhnlichen Sommer gekommen. Auch wenn Corona so viel verändert hat, die Nachfrage nach Immobilien hat unter der Pandemie nicht gelitten. Im Gegenteil, Immobilien sind als sichere Anlage stark nachgefragt. Das gilt insbesondere für die Metropolregion München. Die Preise sind hier noch mal gestiegen.

Die weitere Preisentwicklung steht in den Sternen. Doch wer jetzt verkauft, darf auf einen ordentlichen Preis hoffen. Manche meinen, sie könnten ihre Immobilie besonders gut verkaufen, wenn sie mehrere Makler mit dem Verkauf beauftragen. Nach dem Motto: Konkurrenz belebt das Geschäft. Warum das keine gute Idee und Sie dem Verkauf dadurch erheblich schaden, erfahren Sie in unserem ersten Beitrag.

Der Herbst ist auch die Zeit heftiger Unwetter und Stürme. Wer dafür aufkommt, wenn an Ihrem Wohneigentum ein Schaden entsteht, Bäume entwurzelt werden oder Keller volllaufen, damit beschäftigt sich unser Beitrag in diesem Newsletter.

Und damit wünschen wir Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Wir sind selbstverständlich auch in dieser ungewöhnlichen Zeit für Sie da. Bleiben Sie gesund!

Ingo Gerschlauer und sein Team

Einen oder mehrere Makler beauftragen?

Es klingt nach einer guten Idee: Nicht nur einen Makler, sondern gleich mehrere einzuschalten. Rein rechtlich ist das nicht zu beanstanden. Doch sinnvoll ist es so gut wie nie. Denn die vermeintlichen Vorteile fallen bei näherer Prüfung in sich zusammen. Die Immobilie wird nicht schneller und besser, sondern eher schlechter und langsamer verkauft. Obendrein können Sie sich einigen Ärger einhandeln.

Optimale Betreuung nur bei Alleinauftrag

Der schwerwiegendste Nachteil, wenn das Objekt von mehreren Maklern angeboten wird: Viele Leistungen, die ein guter Makler ungefragt für Sie erbringt, fallen weg. Oder sie werden nur mit halber Kraft unternommen. Der Grund: Es lohnt sich für den Makler nicht, sich engagiert für den Verkauf einzusetzen, hochwertige Exposés zu erstellen oder teure Anzeigen zu schalten. Denn womöglich ist die ganze Mühe umsonst, weil bei einem Kollegen ein Kunde früher angebissen hat. Die Folge: Ein solches Objekt läuft nebenher, es wird nicht optimal vermarktet und engagiert angeboten.

Die Provision wird jedoch in voller Höhe fällig. Gleiche Kosten, schlechtere Leistung. Auch haben Sie gegenüber einem Makler ohne Alleinauftrag keinerlei Ansprüche, dass er Ihnen Rechenschaft gibt, ja, dass er überhaupt für Sie tätig wird.

Der einfache Maklervertrag oder „Allgemeinauftrag“

Beim „Allgemeinauftrag“ erteilen Sie dem Makler die Erlaubnis, Ihre Immobilie anzubieten. Mehr nicht. Was der Makler unternimmt, bleibt ihm überlassen. Er ist nicht dazu verpflichtet, die Immobilie aktiv anzubieten oder die Vertragsparteien zu beraten. Trägt er dazu bei, dass der Kaufvertrag zustande kommt, hat er Anspruch auf die Provision.

Uneinheitliche Vermarktung irritiert mögliche Käufer

Sind mehrere Makler eingeschaltet, kümmern sie sich unabhängig voneinander um die Vermarktung. Interessenten stoßen womöglich mehrmals auf das gleiche Objekt – mit unterschiedlichen Aussagen und unterschiedlichen Ansprechpartnern. So etwas irritiert. Es macht keinen seriösen Eindruck und schreckt Käufer ab.

Ein guter Makler weiß, wie er das Objekt anbietet, wo er Anzeigen schaltet, wie er die Besichtigungstermine durchführt und wie er die Verhandlungen lenkt. Gegenüber Interessenten kann er ganz anders auftreten, wenn er allein die Verantwortung hat. Wenn mehrere Makler beteiligt sind, gibt es keinen, der wirklich zuständig wäre. Dann fehlt es an Vertrauen, an Verbindlichkeit, und es kommt leicht zu Missverständnissen.

Doppelte Provision nicht ausgeschlossen

Im Maklergeschäft gilt künftig teilweise das „Bestellerprinzip“: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Sind nun zwei Makler unabhängig voneinander daran beteiligt, dass der Kaufvertrag zustande kommt, haben womöglich beide Anspruch auf die Provision, wie bisher auch schon. Das kann beispielsweise geschehen, wenn der eine Makler den Kontakt herstellt und der andere den Vertrag aushandelt. Dann haben beide nachweislich dazu beigetragen, dass der Kauf zustande gekommen ist. Nach § 652 BGB steht ihnen die Provision zu.

Anders sieht die Sache aus, wenn die Makler kooperieren und gemeinsam, quasi im Teamwork den Vertrag auf den Weg bringen. In solchen Fällen wird die Provision in aller Regel geteilt. In welchem Verhältnis, das wird vorher schriftlich festgehalten.

Aus dem Vollen schöpfen mit dem qualifizierten Alleinauftrag

Für alle Beteiligten ist es die sicherste Lösung, wenn Sie dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilen. Dann bleibt alles in einer Hand, Missverständnisse werden vermieden, Makler und Eigentümer können vertrauensvoll zusammenarbeiten. Und auch für die Kaufinteressenten ist es angenehmer, wenn die Verhältnisse klar sind. Es gibt den einen Makler, der die Fäden in der Hand hält und mit seiner Kompetenz und Erfahrung alles im Interesse der Vertragsparteien regelt.

Sind Fragen offen, müssen Verhandlungen geführt werden, so kümmert sich Makler darum, informiert den Eigentümer und berät ihn. Auch hält er ihn ständig auf dem Laufenden.

Nun gibt es zwischen Maklern erhebliche Qualitätsunterschiede. Doch die machen es eher ratsam, bei der Auswahl des Maklers auf Qualität und Erfahrung zu achten. Bei wem Sie sich am besten aufgehoben fühlen, dem erteilen Sie einen qualifizierten Alleinauftrag, damit der sich richtig reinhängt. Üblicherweise wird dieser Auftrag befristet, in der Regel auf sechs Monate. Selbstverständlich kann er, wenn nötig, verlängert werden.

Warum qualifizierter Alleinauftrag?

Ein „Alleinauftrag“ reicht nicht aus. Der bedeutet nur, dass kein weiterer Makler eingeschaltet werden darf. Findet der Eigentümer selbst einen Käufer, wird keine Provision fällig. Damit ist ein bloßer „Alleinauftrag“ für den Makler nicht viel attraktiver als die Beauftragung mehrerer Makler. Wer die Leistungen und die Kompetenz seines Maklers ausschöpfen will, erteilt ihm daher einen qualifizierten Alleinauftrag.

Sturmschäden – wer muss dafür aufkommen?

Keller laufen voll, Dächer werden abgedeckt, Bäume stürzen um, Scheiben gehen zu Bruch. Stürme können beträchtlichen Schaden anrichten. Das gilt besonders für die Herbststürme, die in Zeiten des Klimawandels häufiger auftreten und an Heftigkeit zunehmen.

Wie gefährdet ist Ihr Haus?

Nun ist nicht jedes Gebäude in gleicher Weise der Gefahr ausgesetzt. Sehr viel hängt von der Lage ab. Regional gibt es große Unterschiede. Dann ist aber auch entscheidend, wo genau sich Ihr Haus befindet. Wird es durch Nachbargebäude abgeschirmt? Handelt es sich um ein freistehendes Haus in exponierter Lage, ist das Risiko wesentlich höher. Und natürlich ist auch die Bauweise entscheidend. Ein altes Fachwerkhaus ist stärker gefährdet als ein massiv gemauerter Neubau. Gebäude mit großer Fensterfront oder verglastem Vorbau bergen ein höheres Risiko. Und schließlich spielen auch die Außenanlagen eine große Rolle: Gibt es einen alten Baumbestand? Eine Solaranlage? Blumenkästen? Spielgeräte wie Schaukeln oder Wippen? Eine Markise?

Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung haben, sind diese Fragen wichtig. Denn Sie sind an diesem Gemeinschaftseigentum mitbeteiligt und müssen für Schäden mit aufkommen. Das gilt selbstverständlich auch für das Dach. Da sind Sie von Sturmschäden betroffen, auch wenn Sie selbst im Erdgeschoss wohnen.

Wofür zahlt die Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung ist Standard, aber schon lange nicht mehr Pflicht. Ohne diese Versicherung tragen Sie alle Schäden an Haus und Garten selbst. Ansonsten kommt es ganz auf Ihren Versicherungsvertrag an. Der Grundschutz umfasst neben Feuer- auch eine Sturmversicherung. Und die haftet, wenn der Wind mindestens mit Stärke 8 bläst, also mit 62 km/h aufwärts. Die Versicherung zahlt nicht bei grober Fahrlässigkeit, also wenn Sie trotz Sturmwarnung die Markise ausgefahren lassen und die Fenster offenstehen. Zwar kann man solche Fälle auch mitversichern, günstiger ist es jedoch, im Fall des Falles die nötigen Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen. Im Zweifel hilft ein Vergleich der Tarife.

Die Versicherung ersetzt alle Schäden am Wohngebäude, die durch Sturm und Hagel entstanden sind. Dazu gehören auch Schäden an den Dingen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind wie Markise, Solaranlage oder Satellitenschüssel. Auch kaputte Fenster und Scheiben sind durch die Versicherung abgedeckt. Insoweit brauchen Sie für Sturmschäden keine spezielle Glasversicherung. Hingegen müssen Schäden an Nebengebäuden, am Zaun, am Carport, am Geräteschuppen oder Gartenhäuschen eigens mitversichert werden.

Wofür zahlt die Hausratversicherung?

Für Schäden an Einrichtungsgegenständen kommt die Wohngebäudeversicherung nicht auf. Hier greift die zweite Standardversicherung, die Hausratversicherung. Sie ersetzt Möbel, Elektrogeräte und Teppiche. Auch hier dürfen Sie sich nicht der groben Fahrlässigkeit schuldig machen. Und Ihr Hausrat muss über die Versicherungssumme vollständig gedeckt sein. Ist das nicht der Fall, ist Ihr Hausrat insgesamt unterversichert und die Versicherung kommt für den entstandenen Schaden nur anteilig auf.

Vollgelaufener Keller? Hier hilft nur die Elementarschadenversicherung

Wenn bei Sturm und Starkregen der Keller vollläuft, genügt weder die Wohngebäude- noch die Hausratversicherung. Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, brauchen Sie eine Elementarschadenversicherung. Die können Sie als Zusatz zur Gebäude- oder Hausratversicherung dazu buchen.

Wofür zahlt die Haftpflichtversicherung?

Ein Sturm kann auch Schaden bei anderen verursachen. Etwa wenn ein Passant von einem Ziegel getroffen wird, der sich vom Dach gelöst hat. Oder wenn ein Baum umstürzt und auf dem Nachbargrundstück einen Schuppen beschädigt. In solchen Fällen springt die Haftpflichtversicherung ein. Bei selbstgenutzten Immobilien brauchen Sie eine Gebäudehaftpflicht. Die können Sie als Zusatzoption zu Ihrer privaten Haftpflicht buchen. In manchen Fällen ist die Gebäudehaftpflicht (für selbstgenutztes Wohneigentum) bereits eingeschlossen.

Bei vermieteten oder leerstehenden Immobilien greift die private Haftpflicht nicht. Hier sichern Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ab.

Dabei sollten Sie wissen, dass Sie nicht für jeden umgestürzten Baum und jeden weggewehten Blumentopf zahlen müssen – schon gar nicht, wenn der dem Mieter gehört. Vielmehr müssen Sie nur dann für den Schaden durch eigenes Verschulden aufkommen. Das heißt allerdings, dass Sie im Rahmen Ihrer Verkehrssicherungspflicht alles tun müssen, um absehbare Gefahren abzusichern. Die Bäume in Ihrem Garten müssen Sie im Auge behalten und regelmäßig kontrollieren, ebenso den Zustand des Dachs und andere mögliche Gefahrenquellen. Befindet sich Ihr Haus in einem Gebiet, in dem häufiger heftige Unwetter auftreten, sind die Anforderungen an Ihre Kontrollpflicht höher. Und schließlich spielt es auch eine Rolle, ob es eine Sturmwarnung gegeben hat. Sind Sie in so einem Fall untätig geblieben, müssen Sie womöglich für den Schaden aufkommen.

Wie können Sie sich gegen einen Sturm schützen?

Zieht ein Sturm auf, sollten Sie Vorkehrungen treffen. Schließen Sie alle Fenster und Außentüren fest zu. Vergessen Sie vor allem die Dachfenster und -luken nicht. Zusätzlich können Sie Fenster- und Rollläden schließen. Bringen Sie Blumenkästen und freistehende Mülltonnen in Sicherheit. Markisen fahren Sie vollständig ein. Stellen Sie Gartenmöbel und Gartengeräte in den Schuppen oder die Garage. Dort gehört jetzt auch Ihr Auto hin. Haben Sie keine Garage, sorgen Sie zumindest dafür, dass Ihr Wagen nicht in der Nähe von Bäumen steht, die umstürzen könnten.

Achtung, Sturmwarnung!

Ob Ihr Wohnort von einer Sturmwarnung betroffen ist, erfahren Sie auf der Website des Deutschen Wetterdienstes (https://www.dwd.de/DE/wetter/warnungen/warnWetter_node.html). Oder von der Unwetterzentrale (für Bayern:http://www.unwetterzentrale.de/uwz/bayernindex.html).

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