Sehr geehrte Damen und Herren,

nun wird das Heizungsgesetz doch noch ein weiteres Mal nachgebessert. Oder sollten wir sagen: ein weiteres Mal verändert? Selten hat ein Gesetzesvorhaben Immobilienbesitzer so sehr verunsichert. Und auch jetzt lässt sich immer noch nicht absehen, was wann auf sie zukommt.

Immerhin liegt jetzt die Regelung vor, wie diejenigen finanziell unterstützt werden sollen, die im vergangenen Jahr mit Heizöl, Kohle oder Holz geheizt haben. Bei Gas, Strom und Fernwärme gibt es ja staatliche Preisbremsen, die automatisch wirken. Bei „nicht leitungsgebundenen“ Brennstoffen müssen die Hilfen beantragt werden. Erfahren Sie in unserem ersten Beitrag, wie das geht. 

In unserem zweiten Beitrag klären wir die Frage, ob Ihr Mieter seine Wohnung zwischenvermieten darf. Und wie Sie reagieren sollten, wenn er Sie nicht um Erlaubnis gefragt hat.

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Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Der Härtefall-Zuschuss für nicht leitungsgebundene Energieträger

Im Winter, mitten in der Heizsaison, sprachen alle von der Gas- und Strompreisbremse. Diese Maßnahmen sollten die Haushalte von den stark gestiegenen Energiekosten entlasten. Wobei vielen Verbrauchern immer noch nicht klar ist, was an Kosten künftig auf sie zukommt. Wer mit Öl, Flüssiggas, Kohle oder Holz heizte, dem wurde damals versprochen, dass der Staat hier ebenfalls finanziell helfen werde. Nun sind diese Maßnahmen beschlossen. Im Unterschied zur Gas- und Strompreisbremse, die mit den Versorgungsunternehmen abgerechnet wird und für die Verbraucher „automatisch“ gilt, wird der sogenannte „Härtefall-Zuschuss für nicht leitungsgebundene Energieträger“ nur auf Antrag gewährt. Die Abwicklung ist Sache der Bundesländer. Nicht völlig überraschend: Bayern geht dabei einen eigenen Weg.

Wer wird entlastet?

Es sind die Haushalte, die im Jahr 2022 mit Heizöl und anderen „nicht leitungsgebundenen Energieträgern“ geheizt haben, die einen Teil ihrer Mehrkosten erstattet bekommen sollen. Zu den „nicht leitungsgebundenen Energieträgern gehören Holzpellets, -hackschnitzel, -briketts, Scheitholz, Flüssiggas und Kohle. Voraussetzung ist, dass sich die Kosten für diesen Energieträger im Vergleich zu den Referenzpreisen aus dem Jahr 2021 mehr als verdoppelt haben. Sonst haben Sie keinen Anspruch auf den Zuschuss. Entlastet werden die Bewohner unabhängig davon, ob sie zur Miete wohnen oder Eigentümer sind.

Wer kann den Antrag stellen?

Maßgeblich ist, wer die Heizung „betreibt“. Als Eigentümer können Sie den Antrag direkt stellen. Wenn Sie vermieten, sind Sie antragsberechtigt – es sei denn, die Heizung wird von Ihrem Mieter betrieben. Der ist also derjenige, der den Brennstoff kauft. Stellen Sie als Vermieter den Antrag, müssen Sie die Förderung an die Mieter weiterleiten. Handelt es sich um eine Zentralheizung, die durch eine Eigentümergemeinschaft betrieben wird, muss die den Antrag stellen.  

Mit dem Online-Rechner vorab prüfen

Noch bevor Sie den Antrag stellen, können Sie mithilfe eines Online-Rechners überprüfen, ob Sie überhaupt einen Zuschuss bekommen und in welcher Höhe. Dabei können Sie wählen zwischen einer Version des Bundespresseamts (Link zu https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/energiekostenrechner) oder des Bayerischen Sozialministeriums (Link zu https://www.stmas.bayern.de/energiekrise/index.php#sec4 ). In jedem Fall aber gilt, dass der Rechner nur zur Information dient. Ansprüche können Sie daraus nicht ableiten. Die Prüfung erfolgt ja erst, wenn Sie den Antrag gestellt und die Nachweise eingereicht haben. 

Wo müssen Sie den Antrag stellen?

Sie können Ihren Antrag seit dem 15. Mai auf der Website des Bayerischen Sozialministeriums stellen – unter folgendem Link (Link zu https://www.stmas-haertefallhilfe.bayern/prweb/PRAuth/app/default/r97vdFXeqIC6rq5b9wT8qJELp3lh0GVN*/!STANDARD?pzuiactionrrr=CXtpbn05TU9BZUxLSDZoSnNaR29STFRZRThFYU9PbkZ6MTdKdEtRbGUvQmNLenF0bVlBOW5Sa0VXakJFY1l3WWVjTUZ5a2E3LzJpdlR5K2pUMjJCNzlkNnlqdz09*).

Um sich dort anmelden zu können, brauchen Sie ein ELSTER-Zertifikat. Das haben Sie womöglich schon, wenn Sie sich mit dem Finanzamt online austauschen. Sonst müssen Sie es beantragen und ein Benutzerkonto erstellen (unter www.elster.de). Ihren Antrag müssen Sie spätestens bis zum 20. Oktober 2023 stellen. Und es gilt die Regelung: Der Fördertopf ist mit 1,8 Milliarden Euro gefüllt. Das ist zwar eine Menge Geld. Doch sollte diese Summe bereits vor dem 20. Oktober ausbezahlt worden sein, gibt es keine weiteren Hilfen. 

Was müssen Sie einreichen?

Sie müssen nachweisen, was Ihnen an Mehrkosten für die erwähnten Brennstoffe entstanden ist. Und zwar innerhalb eines bestimmten Zeitraums, nämlich vom 1. Januar bis 1. Dezember 2022 (Achtung! Anfang und nicht Ende Dezember!). Maßgeblich ist dabei das Lieferdatum! Sie können also das Heizöl vor dem 1. Januar geordert haben, solange es innerhalb des Entlastungszeitraums geliefert wurde. Und es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie den Energieträger vor dem 1. Dezember 2022 bestellt haben, können Lieferungen bis zu 31. März 2023 berücksichtigt werden. Diese Regelung gilt nur in Bayern. Das heißt, Sie müssen Rechnungen, Belege für die Zahlungen, womöglich auch Kontoauszüge und Bestellbestätigungen einreichen. Den Feuerstättenbescheid (den Ihnen der Schornsteinfeger bei seiner Überprüfung ausstellt) müssen Sie zwar nicht einreichen. Doch kann der angefordert werden, wenn über Ihren Antrag entschieden wird. 

Wer entscheidet über Ihren Antrag?

In Bayern ist die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mit dem Vollzug der Härtefallhilfe beauftragt worden. Haben Sie Fragen, so können Sie sich an eine Hotline wenden. Per Mail unter de-haertefallhilfe@kpmg-law.com oder telefonisch unter (089) 59 97 60 61 122. 

Die Hilfen können nur auf ein Konto mit einer IBAN aus Deutschland oder den an Bayern angrenzenden Ländern erfolgen: Österreich, Schweiz und Tschechien.

Wie berechnet sich der Zuschuss?

Für jeden Energieträger sind sogenannte Referenzpreise ermittelt worden. Bei Heizöl sind das 71 Cent pro Liter, bei Flüssiggas 57 Cent pro Liter. Für Holzpellets sind es 24 Cent pro Kilo, für Holzhackschnitzel 11 Cent pro Kilo, für Holzbriketts 28 Cent pro Kilo, für Scheitholz 85 Euro je Raummeter, für Kohle 36 Cent pro Kilo. Sie können nur dann Rechnungen einreichen, wenn sich diese Referenzpreise mehr als verdoppelt haben.

Erstattet werden 80% der Mehrkosten gegenüber dem doppelten Referenzpreis. Mussten Sie also beim Heizöl 1,60 Euro zahlen, betragen die Mehrkosten 18 Cent pro Liter. Sie können den Zuschuss beantragen und erhalten 14,4 Cent pro Liter als Zuschuss (nämlich 80% von 18 Cent). Bei 3.000 Litern wären das 432 Euro. Ausgezahlt wird der Zuschuss nur, wenn er mindestens 100 Euro beträgt. Als Obergrenze sind 2.000 Euro pro Haushalt festgesetzt. Vermieten Sie mehrere Wohnungen gelten Sie als „Zentralantragsteller“. Für die gilt eine Obergrenze von 1.000 Euro pro Haushalt.

Müssen Sie Ihrem Mieter eine Zwischenvermietung erlauben? 

Zwischenvermietung und Untervermietung werden häufig in einen Topf geworfen. Doch gibt es einen wichtigen Unterschied: Bei der Untervermietung bleibt Ihr Mieter in der Wohnung und vermietet nur einen Teil an jemand anderen. Bei der Zwischenvermietung oder gar einer Weitervermietung ist das nicht der Fall. Hier zieht der Mieter aus und wohnt zumindest vorübergehend an einem anderen Ort. 

Mietrechtlich hat das Konsequenzen: Während Sie die Untervermietung in vielen Fällen erlauben müssen (siehe unser Beitrag im Münchner Immobilienbrief 23_05, Link), liegt es bei einer Zwischenvermietung häufig in Ihrem Ermessen, ob Sie sich auf so eine Lösung einlassen. Aber auch hier gibt es eine wichtige Ausnahme, die Sie kennen sollten.

Ihr Mieter muss Sie vorher informieren

Wie bei der Untermiete darf Sie Ihr Mieter nicht einfach vor vollendete Tatsachen stellen. Bevor er seine Wohnung einem andern überlässt, muss er Sie darüber informieren. Genauer: Er muss Sie um Erlaubnis fragen. Stellt sich heraus, dass Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis gehandelt hat, stellt das eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Nach § 540 Abs.1 BGB ist der Mieter „nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten“. Sie können ihn abmahnen und auffordern, das Mietverhältnis zu beenden. Geschieht dies nicht, können Sie dem Mieter fristlos kündigen. Er muss dann dafür sorgen, dass die Wohnung geräumt und an Sie zurückgegeben wird.

Bevor Sie Ihre Erlaubnis erteilen (oder verweigern), sollten Sie die Gründe klären, weshalb Ihr Mieter zwischenvermieten will. Außerdem sollten in Erfahrung bringen, wer da zeitweise in Ihrer Wohnung einzieht. Wie schon bei der Untervermietung, so haben Sie auch hier ein Anrecht, den Namen zu erfahren. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, den Zwischenmieter persönlich kennenzulernen, ehe Sie zustimmen. Und Sie sollten wissen, wann das Zwischenmietverhältnis endet, Ihr Mieter also wieder bei Ihnen einzieht. Ihre Erlaubnis können Sie davon abhängig machen, dass dieser Termin auch eingehalten wird.

Bleibt die Wohnung „Lebensmittelpunkt“ des Mieters?

Wir haben es schon erwähnt: Es gibt eine Ausnahme, bei der Sie Ihre Zustimmung zur Zwischenvermietung nicht einfach verweigern können. Wenn nämlich Ihr Mieter ein Praktikum in einer anderen Stadt macht oder als Student ein Auslandssemester einlegt. Dann bleibt die Wohnung sein „Lebensmittelpunkt“ und er hat einen vergleichbaren Anspruch wie bei der Untermiete. 

Allerdings darf der Begriff nicht beliebig überdehnt werden. Wer mehrere Semester wegbleibt oder gar die Uni wechselt, dürfte seinen Lebensmittelpunkt kaum noch in der alten Wohnung haben. Ebenso verhält es sich, wenn der Mieter hin und wieder das Gästezimmer oder eine Schlafcouch nutzt. Dann kommt er nur zu Besuch, hat hier aber nicht seinen Lebensmittelpunkt. Manche Mieter hinterlassen auch ihre Möbel und andere Einrichtungsgegenstände, um zu signalisieren, dass sie die Wohnung noch für sich beanspruchen. Doch maßgeblich sind nicht die Möbel, sondern die Nutzung. Wer nur gelegentlich oder gar nicht vorbeischaut, für den ist die Wohnung nicht länger Lebensmittelpunkt. 

Weitervermietung erlauben?

Im Unterschied zur Zwischenvermietung bleibt bei der Weitervermietung völlig offen, ob und wann Ihr Mieter wieder einzieht. Er wird gewissermaßen selbst zum Vermieter. Ihnen gegenüber bleibt er Ansprechpartner und muss auch für etwaige Schäden aufkommen, die seine Mieter verursachen. Das gilt im Übrigen auch für die Unter- und Zwischenvermietung.

Doch während es bei diesen Varianten oftmals sinnvoll ist, die Erlaubnis zu erteilen (zumindest, wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter haben), erscheint das bei einer Weitervermietung zweifelhaft. Sie dürften keinen Vorteil davon haben, dass Ihr Mieter die Wohnung weitervermietet. Es ist nur der Mieter, der davon profitiert. Nämlich wenn er die Wohnung teurer weitervermietet. Daher raten wir eher davon ab, einer Weitervermietung zuzustimmen. Stattdessen können Sie mit den „neuen“ Mietern ja direkt einen Mietvertrag abschließen – wenn Sie das wollen. Das sorgt für klare Verhältnisse und dürfte auch im Interesse derjenigen sein, die die Wohnung direkt bei Ihnen mieten. 

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