Sehr geehrte Damen und Herren,

es ist Urlaubszeit, die Temperaturen klettern auf Höchststände, und doch beschäftigen sich viele Immobilienbesitzer in diesen Tagen mit der Frage, wie sie künftig ihr Haus oder ihre Wohnung beheizen sollen. Daher werfen wir einen Blick auf das Thema Fernwärme. Was sollten Sie über diese umweltschonende Form des Heizens wissen? Und können Sie Ihre Immobilie an das Fernwärmenetz anschließen?

Wenn Sie vermieten, stellt sich häufig die Küchenfrage: Ist es sinnvoll, die Wohnung mit einer Einbauküche zu vermieten? Und müssen Sie die Reparatur bezahlen, wenn der Ofen oder der Kühlschrank kaputtgeht? In unserem zweiten Beitrag erfahren Sie es.

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Eine schöne Ferienzeit wünscht

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Fernwärme: Lohnt sich das?

Es gibt viele Gründe für Immobilienbesitzer, sich mit dem Thema Fernwärme zu beschäftigen. Sie gilt als besonders wirtschaftliche und klimafreundliche Form der Heizenergie. Darüber hinaus ist Fernwärme platzsparend: Ihre Immobilie brauchen keine eigene Heizungsanlage, keinen Kamin, keinen Tank oder sonstiges Lager für den Brennstoff. Alles, was Sie benötigen, ist eine Übergabestation mit Zu- und Ableitungsrohr, die in Haus und Wohnung installiert wird. Diese Anlage nimmt wenig Platz in Anspruch und ist nahezu wartungsfrei. Und schließlich gilt die Fernwärme als besonders zuverlässig. Es kommt weit seltener zu Störungen oder gar Ausfällen als bei einer hauseigenen Zentral- oder Etagenheizung.   

So funktioniert Fernwärme

Bei der Fernwärme wird die Heizenergie zentral erzeugt und dann über ein Leitungssystem an viele Haushalte und Geschäftskunden verteilt. Ganz ähnlich der Stromversorgung. Im Prinzip kann die Wärme auch von einem konventionellen Heizkraftwerk produziert werden. In München setzt man besonders auf umweltfreundliche und energieeffiziente Kraft-Wärme-Koppelungsanlagen. Doch auch hier sind die „Primärenergieträger“ Gas und Steinkohle. In den Kraft-Wärme-Koppelungsanlagen wird die Abwärme genutzt, die bei der Erzeugung von Strom entsteht. Der Wirkungsgrad dieser Anlagen erreicht bis zu 90 Prozent und ist jedem konventionellen Kraftwerk weit überlegen. Auch erfüllen sie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und werden vom Gesetzgeber auf eine Stufe mit erneuerbaren Energien gestellt. Das wirkt sich günstig auf die Energiebilanz und den Energiepass aus.

Noch umweltfreundlicher ist die Fernwärme, wenn sie aus regenerativen Energiequellen gewonnen wird. In München spielt die Geothermie, also die Erdwärme, eine besondere Rolle. Dabei wird heißes Wasser aus der Tiefe an die Oberfläche gepumpt. Es wird über sogenannte Wärmetauscher geleitet. Dadurch wird dem Wasser die Energie entzogen. Das abgekühlte Wasser wird wieder in die Tiefe geführt. Dieses Verfahren gilt als CO₂-neutral und soll in den kommenden Jahren im Zeichen der Energiewende weit häufiger zum Einsatz kommen. Aktuell beträgt ihr Anteil an der Fernwärme In München nur 15%, doch soll er bis in die 2030er Jahre auf 70% steigen.

Ist Fernwärme für Ihre Immobilie verfügbar?

Voraussetzung, dass Sie Fernwärme überhaupt nutzen können: Ihr Haus muss an das Fernwärmenetz anschließbar sein. Anders gesagt, es müssen in nächster Nähe Leitungen vorhanden sein. Nun wird das Fernwärmenetz zwar ausgebaut. Doch kann es sein, dass in Ihrem Stadtteil, Ihrer Gemeinde oder auch in Ihrer Straße die Leitungen (noch) nicht verlegt sind. Gerade in Randlagen ist das Netz nicht überall verfügbar. Oder nicht in vollem Umfang. 

Auskunft darüber erteilen die zuständigen Versorgungsunternehmen. In München sind das die Stadtwerke. Die bieten auch die Möglichkeit, auf Ihrem „Netzanschlussportal“ den Fernwärmeanschluss online zu beantragen. Sie können sich aber auch einen Heizungsinstallateur wenden, der sich mit Fernwärme auskennt.

Denn die Kosten für den Anschluss müssen Sie als Eigentümer selbst übernehmen. Der Anschluss muss durch einen qualifizierten Fachbetrieb erfolgen. Der kann Sie auch über Fördermöglichkeiten informieren. So können Sie beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz BAFA) einen Zuschuss beantragen oder bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen günstigen Kredit in Anspruch nehmen. Die Anträge müssen Sie stellen, bevor Sie dem Heizungsbauer den Auftrag erteilen.  

Kosten und Laufzeiten

Momentan weisen die Heizkosten steil nach oben. Das gilt leider auch für die Fernwärme. Allerdings sind die Betriebskosten weit niedriger als beispielsweise bei einer Ölheizung. Je nach Art und Ausstattung der jeweiligen Anlagen betragen sie gerade mal ein Drittel bis die Hälfte davon. Üblicherweise werden die Verträge über Fernwärme über einen längeren Zeitraum abgeschlossen, zum Bespiel für fünf Jahre. Wichtig auch, dass Sie sicherstellen, dass die Fernwärme nicht nur die Heizung betrifft, sondern auch die Versorgung mit Warmwasser. Sonst brauchen Sie dafür nämlich eine separate Heizanlage.

Vermieten mit Einbauküche

Viele Mietwohnungen sind mit einer Einbauküche ausgestattet. Für Vermieter stellt sich die Frage: Wie soll man damit umgehen? Welche Vereinbarungen sollte man im Mietvertrag treffen? Lassen sich etwaige Reparaturen auf den Mieter umlegen? Oder ist es vorteilhafter, die Wohnung ohne Küche zu vermieten? Ist das auch dann möglich, wenn sich die Küche bereits in der Wohnung befindet?

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Rechtlich ist die Sache klar: Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung samt Ausstattung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Geht etwas kaputt, muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen. Darin beseht seine Instandhaltungspflicht. Davon ausgenommen sind Schäden, die der Mieter zu verantworten hat. Für Beschädigungen oder die Folgen unsachgemäßen Gebrauchs müssen Sie nicht aufkommen. Für Verschleiß und Defekte hingegen schon.   

Diese Instandhaltungspflicht können Sie auch nicht dadurch umgehen, dass Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Reparaturen der Küchengeräte übernimmt. Allenfalls können Sie die Kosten für Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Das sind Schäden bis zu 100 Euro, die an Einrichtungsgegenständen auftreten, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Schäden an Kabeln oder Rohren fallen nicht darunter. 

Wenn die Einbauküche dem Mieter gehört

Es gibt nur eine Möglichkeit der Instandhaltungspflicht für die Küche zu entgehen: Sie vermieten Ihre Wohnung ohne Küche. In der Praxis heißt das: Die vorhandene Einbauküche überlassen Sie Ihrem Mieter. Dafür zahlt er einen „Abstand“ und die Küche gehört ihm. Die Folge: Er kann damit machen, was er möchte. Wenn er wieder auszieht, kann er sie mitnehmen außer der Nachmieter übernimmt sie, evtl. gegen Zahlung eines Abstands. Übernimmt der Nachmieter die Küche nicht, ist er sogar verpflichtet, die Küche abzubauen. Häufig wird die Angelegenheit dadurch geregelt, dass der neue Mieter dem Vormieter die Einbauküche abkauft, die nun in seinen Besitz übergeht. Das können Sie so regeln, wenn Sie möchten. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet. Ist Ihr neuer Mieter nicht bereit, die Einbauküche zu übernehmen, muss der Vormieter die Küche abbauen.

Und wenn Sie sich die Kosten teilen?  

Es kommt zwar nicht allzu häufig vor, hin und wieder aber schon. Gerade wenn der Mieter besondere Ansprüche an die Küche stellt, gibt es die Möglichkeit, die Kosten zu teilen. Zum Beispiel übernimmt der Vermieter den Betrag, den eine einfache Standardküche kosten würde. Der Mieter zahlt für die Sonderausstattung und alle Extras. 

Wenn Sie eine solche Vereinbarung schließen, sollten Sie darauf achten, im Mietvertrag klare und eindeutige Regelungen zu treffen, wer für welche Reparaturen die Kosten übernimmt und was geschieht, wenn der Mieter auszieht. Erstatten Sie ihm einen Teil seiner Kosten, den er noch nicht „abgenutzt“ hat? Oder sind es bestimmte Einbauten, die in seinen Besitz übergehen und die er beim Auszug mitnehmen muss?

Wichtig: Treffen Sie in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung, so bleibt für Sie die Instandhaltungspflicht bestehen. Sie müssen für die Reparaturen aufkommen – und zwar in voller Höhe. So urteilte das Amtsgericht Berlin-Neukölln in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 1. Juli 2021, Az. 6 C 303/19). Sichern Sie sich zusätzlich ab, indem Sie die Regelung unter die „individuellen Vereinbarungen“ in den Vertrag aufnehmen. Als normale Vertragsklausel in einem Formularmietvertrag könnte sie unwirksam sein.

Die Einbauküche mitvermieten

Es gibt aber auch gute Gründe dafür, die Einbauküche mitzuvermieten. Zwar müssen Sie dann für die Instandhaltung, sprich: die Reparaturen aufkommen. Doch behalten Sie auf diese Weise die volle Kontrolle über die Ausstattung. Außerdem können Sie eine höhere Miete verlangen. Und auch Ihre Mieter werden es zu schätzen wissen, wenn es hier eine klare und faire Regelung gibt und sie nicht befürchten müssen, für eine Küche zu zahlen, die sie bei ihrem Auszug auf den Sperrmüll bringen müssen. Gerade bei hochwertigen Mietverhältnissen und solchen, die nur auf ein, zwei Jahre angelegt sind, empfiehlt es sich oftmals, die Küche als Ausstattung mitzuvermieten. Die Kosten bekommen Sie über die höhere Miete wieder herein. 

Darf der Mieter die Einbauküche einfach austauschen?

Solange der Mieter die Wohnung nutzt, darf er sie nach seinen Vorstellungen gestalten. Das heißt auch, dass er die vorhandene Küche abbauen und durch eine eigene ersetzen darf. Allerdings geht er damit gleich ein zweifaches Risiko ein. Denn Ihre Instandhaltungspflicht erstreckt sich ja nicht auf Einrichtungen, die dem Mieter gehören. Für Reparaturen muss er also selbst aufkommen, wenn er mit Ihnen nichts anderes vereinbart hat. Zweitens ist er verpflichtet, beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Im Prinzip müsste er also die alte Küche wieder aufbauen. 

Daher ist der Mieter gut beraten, mit Ihnen eine Vereinbarung zu schließen, bevor er auf eigene Kosten eine neue Küche einbaut. Darin sollte geregelt sein, wer für die Instandhaltung der Küche, also die Reparaturen aufkommt. Und was geschieht, wenn das Mietverhältnis endet. Eine Küche ist ja eine beträchtliche Investition, die Ihre Immobilie erheblich aufwerten kann. Daher können Sie festschreiben, dass Sie dem Mieter eine bestimmte Entschädigung zahlen, wenn er auszieht – mit Abschlägen je nach Nutzungsdauer. Und den Wert der Küche, die der Mieter ausgetauscht hat, müssen Sie ebenfalls berücksichtigen. 

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Manuela Gerschlauer
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