Sehr geehrte Damen und Herren,

ein denkwürdiges Jahr neigt sich dem Ende zu. Sonst sind zu dieser Zeit die Innenstädte gut gefüllt, die Leute machen ihre Weihnachtseinkäufe und genießen die Adventszeit bei Punsch und Glühwein auf den Christkindlmärkten. Das ist in diesem Jahr anders. Den Händlern entgeht das Weihnachtsgeschäft, die Gastronomie ist geschlossen, die Christkindlmärkte abgesagt. Immerhin, Weihnachten werden die Kontakt-Beschränkungen etwas gelockert. Aber für viele wird dieses Fest deutlich anders aussehen als sonst.

Und doch besteht große Zuversicht, dass sich die Lage im kommenden Jahr wieder spürbar bessern wird und wir zu normalen Verhältnissen zurückkehren können. Darauf hoffen auch wir von Gerschlauer Immobilien, die wir vergleichsweise gut durch dieses Jahr gekommen sind. Die Neueröffnung unseres Ladengeschäfts in Solln ist erfolgreich über die Bühne gegangen und wir haben auch im „Lockdown light“ unsere beiden Ladengeschäfte für Sie geöffnet.

Dass wir unter den schwierigen Bedingungen so gut zurechtgekommen sind, liegt ganz besonders auch an Ihnen, unseren Kunden. Ob bei Kauf, Verkauf oder Vermietung einer Immobilie, Sie haben uns auch heuer Ihr Vertrauen geschenkt. Dafür möchten wir uns herzlich bei Ihnen bedanken.  

Ihnen und Ihrer Familie wünschen wir ein rundum schönes Weihnachtsfest. 

Kommen Sie gut und gesund in das neue Jahr, das Ihnen nur Gutes bescheren möge!

 

Ingo Gerschlauer und sein Team

Was Sie über das neue WEG-Gesetz wissen sollten

Am 1. Dezember ist es in Kraft getreten, das „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“, das „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“, das „WEMog“ abgekürzt wird und das von Fachleuten als „Reform im Wohnungseigentumsrecht“ bezeichnet wird. Dieses Gesetz bringt zahlreiche Veränderungen mit sich, die Folgen haben für Besitzer und Käufer von Eigentumswohnungen, aber auch für Mieter und Vermieter. Über die Reform haben wir schon berichtet (MIB 7/2020), als das Gesetz noch in der Planung war. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was künftig gilt.

Sanierung und Modernisierung sind leichter möglich

Ein altbekanntes Problem: Ein einzelner Eigentümer konnte notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum blockieren. Deshalb herrscht bei vielen Eigentümergemeinschaften ein Modernisierungsstau – zum Schaden der Gemeinschaft.

Hier will die Reform Abhilfe schaffen: Künftig kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass solche Arbeiten durchgeführt werden (§ 20 Abs.1 WEMoG). Und was die Verteilung der Kosten betrifft, greift hier ein abgestuftes Verfahren: Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss teilen sich diejenigen Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben. Beschließt die Gemeinschaft jedoch mit einer Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen die Maßnahme, müssen alle zahlen – entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Zumindest wenn diese Zustimmung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert (§ 21 Abs.2 Nr. 1 WEMoG). Es ist also nicht möglich, dass eine Gruppe engagierter Eigentümer diejenigen überrumpelt, denen das Haus mehrheitlich gehört.

Und es gibt eine weitere Einschränkung: Ist die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, können die nicht allen Eigentümern aufgebürdet werden. Dem steht wiederum die Regelung gegenüber, wonach sich alle Eigentümer an den Kosten beteiligen müssen, wenn die sich „innerhalb eines angemessenen Zeitraums“ amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEMoG). Dabei bleibt offen, wie viele Jahre ein angemessener Zeitraum umfassen darf. Darüber werden dann wohl die Gerichte befinden. 

Was einzelne Eigentümer einbauen dürfen

Bestimmte bauliche Maßnahmen sollen vereinfacht, um nicht zu sagen: vorangetrieben werden. So ist es künftig möglich, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge errichten lässt – und dabei Gemeinschaftseigentum nutzt. Gleiches gilt für den Einbau eines Treppenlifts, für Maßnahmen zum Schutz vor Einbrechern und für Einrichtungen, die den Zugang zu schnellem Internet ermöglichen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Lange war im Gespräch, dass gewerbliche Verwalter verpflichtet werden sollten, einen „Sachkundenachweis“ zu erbringen und damit professioneller zu werden. Dieser Punkt ist nun etwas aufgeweicht worden. Demnach besteht keine Verpflichtung für den Verwalter, seine Qualifikation nachzuweisen, um eine Gewerbeerlaubnis zu bekommen. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines „zertifizierten“ Verwalters zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEMoG). Diese Zertifikate werden nach einer Prüfung bei einer IHK vergeben. Welche Inhalte dabei zum Tragen kommen und wie die Prüfung im Einzelnen abläuft, das wird derzeit erarbeitet. Auch gibt es großzügige Übergangsfristen, nicht zuletzt auch, um die Prüfungsämter zu entlasten. Die Maßnahmen werden wohl erst langfristig greifen.

Für kleinere Eigentümergemeinschaften (mit weniger als neun Einheiten), die von einem der Eigentümer verwaltet werden, gilt zudem eine Sonderregelung: Hier genügt es nicht, dass ein Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Es muss sich mindestens ein Drittel der Eigentümer dafür aussprechen. Das wäre dann zwischen zwei und drei Eigentümern. Oder wenn es nur drei Einheiten gibt, genügt dann doch wieder einer.

Stärkere Stellung des Verwalters

Der Verwalter bekommt mehr Verantwortung und mehr Befugnisse. Zwar nicht ganz so viel, wie zeitweise im Gespräch war, aber über Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“ kann er ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheiden. Wie umfangreich die Maßnahmen sein dürfen, das richtet sich nach der Größe der Anlage. Mit der Größe wächst auch der Umfang der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich veranlassen kann. Typische Fälle sind Reparaturen, aber auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen sowie die Eintreibung von Hausgeld durch Klageerhebung.

Dabei ist es die Eigentümergemeinschaft, die für den Verwalter die Grenzen festlegen kann. Sie kann ihm für bestimmte Aufgaben und Aufträge in bestimmter Höhe die Eigenverantwortung übertragen oder auch entziehen. 

Und schließlich kann der Verwalter die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vertreten. Nur wenn er Darlehens- oder Grundstückskaufvertrag für die Gemeinschaft abschließen will, braucht er deren Beschluss. 

Verwalter kann leichter abberufen werden

Gewissermaßen als Ausgleich für die gewachsene Macht des Verwalters kann ihn die Eigentümergemeinschaft leichter abberufen. Vorher war es erforderlich, dass ein „wichtiger Grund“ dafür bestand. Das ist nun nicht mehr nötig. Ein einfacher Beschluss genügt. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.

Zugleich wird der Verwaltungsbeirat aufgewertet. Die Anzahl seiner Mitglieder kann frei bestimmt werden. Zu seinen Aufgaben gehört nun ausdrücklich auch die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEMoG).

Eigentümerversammlungen werden flexibler

Die neuen Regelungen, die für die Eigentümerversammlungen gelten, waren lange überfällig: So sind diese Versammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer (bzw. ihrer Eigentumsanteile) beschlussfähig. In der Vergangenheit mussten unzählige Versammlungen abgesagt und verschoben werden. Diese Neuregelung dürfte viel Geld sparen.

Zugleich ist es erlaubt, dass Eigentümer an diesen Versammlungen online teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen soll es aber auch in Zukunft nicht geben.

Zu der Eigentümerversammlung kann nun auch per E-Mail eingeladen werden. Im Gesetz heißt das „in Textform“. Zuvor war die „Schriftform“ erforderlich, also die Einladung per Brief. Dafür wurde die Frist verlängert. Nunmehr muss drei Wochen vor der Versammlung eingeladen werden. Bislang waren es zwei.

Nebenkostenabrechnung wird einfacher

Das freut die Vermieter: Nunmehr ist es erlaubt, für die Abrechnung der Nebenkosten den Schlüssel „Miteigentumsanteil“ zu verwenden. Bislang musste nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Und zwar quadratmeter-genau. Da es immer wieder Abweichungen zwischen Miteigentumsanteil und Wohnfläche gibt, mussten Vermieter die Abrechnung des Hausgeldes häufig umrechnen. Das Hausgeld wird ja von der Verwaltung nach Miteigentumsanteil abgerechnet. Nun können die Vermieter die umlagefähigen Kostenpositionen einfach übernehmen.

Ein letzter Punkt: Ließ sich der Verwalter mit der Abrechnung des Hausgeldes sehr viel Zeit, so musste früher der Vermieter für die Folgen geradestehen. Wenn er die Nebenkosten nur verspätet abrechnen konnte, musste er womöglich auf Nachzahlungen vom Mieter verzichten. Das hat sich nun geändert: Wenn er nachweisen kann, dass er alles getan hat, um den Verwalter zu einer fristgerechten Abrechnung zu drängen, hat der Vermieter die Gründe für die Verspätung nicht zu vertreten – und daher Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung. 

Weihnachtsstimmung ohne Christkindlmarkt

In der Adventszeit sind sonst in und um München zahlreiche Weihnachts- und Christkindlmärkte geöffnet – in den vielfältigsten Varianten, wie wir schon mal berichtet haben (MIB im November 2019). Doch in diesem Jahr müssen sie alle geschlossen bleiben. Wer dennoch in Weihnachtsstimmung kommen will, muss sich etwas einfallen lassen.

Festliche Weihnachtsbeleuchtung

Geblieben ist uns immerhin die Weihnachtsbeleuchtung in der Innenstadt. Nicht nur in München, sondern in zahlreichen bayerischen Städten und Gemeinden leuchten wenigstens die Lichter. Vielleicht ist ja gerade jetzt, da es so viele Einschränkungen gibt, eine gute Gelegenheit, ihnen mehr Aufmerksamkeit zu schenken und sich an ihrer Schönheit zu erfreuen. In München gibt es in der Fußgängerzone zwischen Stachus und Marienplatz und in der Sendlinger Straße mehrere aufwendige Lichtinstallationen. Diese „weihnachtlichen Lichtspiele“ können Sie bis zum 6. Januar bewundern. Manche den ganzen Tag, andere werden um 16:30 Uhr eingeschaltet. Am Promenadeplatz vor dem Bayerischen Hof hängen eindrucksvolle Lichtkugeln an den Bäumen. In Freising erleuchten sogenannte „Sternschnuppen“ den Weg vom Bahnhof in die Innenstadt. Und auch in Ingolstadt gibt es in der Fußgängerzone eine Weihnachtsbeleuchtung.

Christbaum und Krippen

Und natürlich dürfen auch die Christbäume nicht fehlen. Auch sie erstrahlen in festlichem Glanz. In München steht eine 22 Meter hohe Tanne aus dem oberbayerischen Steingaden vor dem Rathaus auf dem Marienplatz. Aber auch andere Gemeinden haben wie jedes Jahr ihren Christbaum an zentraler Stelle aufgestellt. So auch Rosenheim, wo sich direkt daneben die Weihnachtskrippe befindet, die vor sechs Jahren von einer heimischen Schreinerei gefertigt wurde. 

Krippen gibt es natürlich auch in München: Die Stadtkrippe im Prunkhof des Rathauses ist nur eine von vielen. In der Innenstadt kann man einen ausgedehnten Spaziergang von Krippe zu Krippe unternehmen, den Münchner Krippenweg. In der Frauenkirche, in Sankt Michael, im Alten Peter, der Theatinerkirche, der Asamkirche und an vielen anderen Orten sind die unterschiedlichsten Krippen zu entdecken. Mehr dazu auf dieser Website (https://www.muenchner-krippenfreunde.de/krippen-in-m%C3%BCnchen/m%C3%BCnchner-krippenweg/). 

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