Sehr geehrte Damen und Herren,

es vergeht kaum ein Monat, ohne dass es neue Pläne oder Gesetzesvorhaben gibt, die Immobilienbesitzer verunsichern. Ob Gas- oder Strompreisbremse, Heizkostenverordnung oder Neuregelungen im Gebäudeenergiegesetz. Das jüngste Beispiel betrifft das Verbot von neuen Öl- und Gasheizungen, das bereits im kommenden Jahr gelten soll. Was da genau auf uns zukommt, ist nach wie vor unklar. Sobald wir Sicherheit haben, erfahren Sie bei uns, was konkret auf Sie zukommen könnte.

Doch auch in diesem Newsletter kommen wir an dem Thema Energie nicht vorbei. Heute stellen wir Ihnen ein Gerät vor, das in den kommenden Jahren millionenfach in deutschen Haushalten installiert werden soll und ohne dass die Energiewende nicht gelingen wird: Der Smart Meter Gateway.

In unserem zweiten Beitrag erfahren Sie, wie die Klausel in Ihrem Mietvertrag formuliert sein muss, damit Ihr Mieter die „Schönheitsreparaturen“ übernimmt. Was so viel heißt wie: dass er beim Auszug streichen und womöglich auch tapezieren muss.

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Schöne Frühlingstage wünscht Ihnen

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Smart Meter Gateway

Ob für Strom, Wärme oder Wasser, die Zeit der analogen Verbrauchsmessgeräte ist vorbei. Nach und nach werden sie durch digitale Zähler ersetzt, die mit einer Funktechnologie ausgestattet sind. Ablesetermine sind nicht mehr nötig und auch die Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel entfällt. Nutzen Sie eine Zentralheizung, bekommen die Mieter jeden Monat ausführliche Verbrauchsinformationen, die ihnen helfen sollen, den Verbrauch zu steuern. 

Nun mag man zweifeln, ob sich die Mieter allmonatlich über dieses Schreiben beugen und darüber nachdenken, wie sie noch klüger, nämlich weniger heizen oder ob sie ihre alten stromfressenden Geräte ausmustern. Doch das entscheidende Element, damit die „Energiewende“ gelingt, sitzt an anderer Stelle – und es geht auch nur in zweiter Linie um den individuellen Verbraucher, der hier und da Energie spart. Es geht um den Smart Meter Gateway und die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien.  

Datennetze für Verbraucher und Versorger

Smart Meter sind „intelligente“, das heißt: digitale Zähler, die genau erfassen, wo wann wie viel Energie verbraucht wird. Dadurch ist es möglich, über ein Netzwerk zu steuern, welche Geräte Strom verbrauchen. Sie lassen sich ferngesteuert regulieren, an- und abschalten. Man kann von seinem Urlaubsort aus die Jalousien hoch- und runterlassen oder einen bestimmten Raum heizen – all das, was unter dem Stichwort „Smart Home“ möglich ist.

Das ist jedoch nur der erste Baustein. Denn die individuellen Datennetze sollen an ein „Smart Meter Gateway“ angeschlossen werden. Dabei handelt es sich um eine Kommunikationseinheit, die die Messdaten der Zähler empfängt und für die Versorgungsunternehmen aufbereitet. Dabei sollen nicht nur die Versorger Zugang zu den Daten haben, mit denen Sie einen Vertrag geschlossen haben, sondern im Prinzip alle „Marktteilnehmer“. Das soll die Konkurrenz fördern und dazu führen, dass die Versorger ihre Angebote maßschneidern können und ihre Preise senken. 

Das heißt nun nicht, dass alle „Marktteilnehmer“ nun wissen, wann Sie den Fernseher einschalten und wie oft und wie lange jemand duscht. Alle Daten sollen so aufbereitet werden, dass sie individuell nicht zugeordnet werden können. Der Smart Meter Gateway verfügt über ein Sicherheitsmodul. Und die Schnittstelle muss vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik zertifiziert werden. Der Datenschutz soll die gleichen Standards erreichen wie der höchst vertrauliche Datenaustausch zwischen Banken. 

Wachsenden Strombedarf managen 

Dem Smart Meter Gateway kommt eine Schlüsselrolle zu, um zwei drängende energiepolitische Ziele in den Griff zu bekommen: Den Ausbau erneuerbarer Energien und den stark wachsenden Bedarf an Strom.

Damit Deutschland bis 2045 klimaneutral wird, soll der Anteil erneuerbarer Energien in den kommenden Jahren deutlich erhöht werden. Das Problem bei den beiden wichtigsten Energiequellen, Sonne und Wind, ist jedoch, dass sie sich nicht kontinuierlich oder bedarfsweise nutzen lassen. Wenn die Sonne nicht scheint, der Wind nicht weht, wird keine Energie produziert. Dafür gibt es zu anderen Zeiten ein Überangebot an Energie, das sich gar nicht in die Netze einspeisen lässt. 

Problem Nummer zwei: Beim Heizen und beim Verkehr wollen wir weg von den fossilen Brennstoffen und umstellen auf erneuerbare Energien. Das heißt: Auf Elektrizität. Dadurch nimmt der Bedarf an Strom dramatisch zu. Der Zentralverband der Elektro- und Digitalindustrie prognostiziert, dass ein Durchschnittshaushalt künftig zweieinhalbmal so viel Strom verbrauchen wird wie heute. Zwar werden unsere Elektrogeräte immer sparsamer im Verbrauch. Doch muss nun auch das Elektroauto und die Heizung mit Strom versorgt werden.

In dieser Ausgangslage ruhen alle Hoffnungen auf dem Smart Meter Gateway. Die digitale Technologie soll es möglich machen, die Energieversorgung so staffeln und zu verteilen, dass jeder Haushalt zuverlässig mit Strom versorgt werden kann. Beispielsweise werden dann nicht alle Elektroautos in einem Straßenzug mit voller Leistung zu ein und derselben Zeit aufgeladen, sondern nach und nach über Nacht.

Schwankungen müssen geglättet werden, damit das Netz nicht überlastet wird. Das heißt auch, dass die angeschlossenen Wallboxen (zum Aufladen der E-Autos) und Wärmepumpen zeitweise gedrosselt werden können. Darüber hinaus soll es für die Verbraucher auch möglich sein, ganz gezielt Strom zuzukaufen, nämlich dann, wenn er besonders günstig ist. Welche Angebote dazu kommen werden, ist derzeit noch völlig offen.  

Smart Meter Gateway für den Massenmarkt

Die Zukunftstechnik steckt in einem Gerät, das kaum größer ist als ein Stück Butter und das sich von einem Elektriker in wenigen Minuten installieren lässt. Vorausgesetzt, man verfügt über einen entsprechend ausgerüsteten Schaltschrank und digitale Zähler. Wallbox und Wärmepumpe lassen sich auch direkt anschließen. Für die Nutzung so eines Smart Meter Gateways darf der Netzbetreiber eine jährliche Gebühr von maximal 20 Euro berechnen. 

Die Hersteller der Geräte sind mittelständische Unternehmen. Doch haben sie nach eigenem Bekunden die Voraussetzungen geschaffen, den enormen Bedarf zu decken: Bis zum Ende des Jahrzehnts sollen mindestens 15 Millionen Geräte verbaut werden. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass bis spätestens 31. Dezember 2031 alle Wärmezähler, die unter diese Regelung fallen, an den Smart Meter Gateway angebunden werden können.  

Schönheitsreparaturen: Ist die Klausel im Mietvertrag wirksam?

Wenn der Mieter auszieht, soll er renovieren. Dazu braucht es aber eine wirksame Klausel im Mietvertrag, die ihn verpflichtet, die sogenannten „Schönheitsreparaturen“ zu übernehmen. Sonst sind Sie als Vermieter für diese Arbeiten zuständig. Sie gehören zu Ihrer Pflicht der „Instandhaltung“ der Wohnung. Es lohnt sich also, in Ihren Mietvertrag zu schauen, ob dort eine Klausel über den Mietvertrag enthalten ist. Und wenn ja, ob diese tatsächlich wirksam ist. 

Viele Klauseln sind unwirksam

Bei den Klauseln im Mietvertrag gilt das „alles oder nichts“-Prinzip. Findet sich an irgendeiner Stelle eine Formulierung, die nach Ansicht der Gerichte Ihren Mieter „unangemessen benachteiligt“, ist die ganze Vertragsklausel nichtig. Es ist so, als hätten Sie gar keine Vereinbarung getroffen. Stattdessen gelten die gesetzlichen Regelungen, die im Falle der Schönheitsreparaturen festlegen: Der Mieter muss sich nicht darum kümmern.

Ob eine Klausel gültig ist oder nicht, das hängt manchmal von Spitzfindigkeiten ab. Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine ganze Reihe von Formulierungen als unwirksam erklärt, die vorher als Standardformulierungen durchgingen. Manche Mieter und Vermieter sind daher der Ansicht, der BGH hätte die Pflicht zur Renovierung „abgeschafft“. Doch das ist ganz und gar nicht der Fall.

Es ist nur so: Die Anforderungen an die korrekte Formulierung der Klausel sind hoch. Stark gefährdet sind Klauseln, die den Mietern besondere Pflichten auferlegen. Unwirksam sind die folgenden Formulierungen:

• „Der Mieter wird die Wohnung bei Auszug renovieren, wobei es unberücksichtigt bleibt, wann das letzte Mal renoviert wurde“ (OLG Hamm, Urteil vom 27.2.1981, 4 REMiet 4/80).
• „Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Abschleifen und Versiegeln der Fußböden oder das Ersetzen von Fußbodenbelägen, wenn sich Verfleckungen oder Verschmutzungen trotz Reinigung nicht beseitigen lassen“ (AG Freiburg, Urteil vom 3.2.1989, Az. 4 C 555/88).
• „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen beim Einzug, während des Mietverhältnisses nach Fristenplan und bei Auszug nach Quote zu leisten“ (LG Limburg, Urteil vom 28.10.1987, Az. 3 S 49/87).
• „Schönheitsreparaturen müssen durch einen Fachmann ausgeführt werden“ (AG Freiburg, Urteil vom 6.7. 1989, Az. 3 C 1600/89).
• „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen.“ (BGH, Urteil vom 23.6.2004, WM 2004, S. 463).   

Es gibt noch viele weitere Beispiele, die zeigen: Wenn Sie Ihrem Mieter mehr aufbürden, als er an Schönheitsreparaturen leisten muss, gilt die Klausel nicht mehr. Das gilt auch für missverständliche Formulierungen. Es genügt, dass man aus ihnen herauslesen kann, dass der Mieter in unzulässigem Maße in die Pflicht genommen wird. So kippte der BGH eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, während der Mietzeit die Wohnräume zu „weißeln“, also weiß anzustreichen. Darin erkannten die Richter eine unzulässige Benachteiligung. Denn grundsätzlich darf der Mieter seine Wohnräume in der Farbe streichen, in der will. Erst beim Auszug haben Sie als Vermieter Anspruch darauf, dass die ursprüngliche Farbe wieder hergestellt wird. 

Vorsicht vor „starren Fristen“

Ob Ihre Vertragsklausel wirksam ist, können Sie an drei Grundsätzen überprüfen:

• Erstens dürfen Sie den Mieter nur zu Schönheitsreparaturen verpflichten, um die Abnutzung zu beseitigen, die er selbst verursacht hat. Deshalb sind Klauseln unwirksam, die den Mieter unabhängig von seiner Mietdauer auf eine Endrenovierung verpflichten wollen. 
• Zweitens können Sie Ihren Mieter nicht dazu verpflichten, die Arbeit von professionellen Handwerkern erledigen zu lassen. Wenn er mag, darf er selbst renovieren.
• Drittens müssen Sie unter allen Umständen den Eindruck vermeiden, der Mieter müsste unabhängig vom Zustand der Mieträume renovieren. Diese Gefahr besteht vor allem, wenn in der Klausel Fristen genannt sind. Wenn Sie Fristen nennen, dann müssen Sie unbedingt darauf hinweisen, dass es auf den Grad der Abnutzung ankommt und die Fristen als „Beispiel“ zu verstehen sind.

Zum ersten Punkt ist noch zu ergänzen, dass Sie den Mieter auch nicht verpflichten dürfen, außerhalb seiner vier Wände tätig zu werden. Das betrifft vor allem den Außenbereich. Ist die Klausel so formuliert, dass man den Eindruck gewinnt, der Mieter müsste Fenster oder Türen auch außen streichen, ist die Klausel unwirksam. Ebenso kippt die Klausel, wenn der Mieter Teile streichen oder bearbeiten soll, die seinem Zugriff entzogen sind.

Welche Klauseln werden anerkannt?

Eine Formulierung zu finden, die Bestand hat und mit der Sie Ihre Ansprüche sichern, ist gar nicht so kompliziert. Es genügt der Hinweis: »Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen« (OLG Karlsruhe RE WM 1992, S. 349). Wenn Sie für weitere Klarheit sorgen wollen, führen Sie auf, was unstrittig zu den Schönheitsreparaturen gehört (Link zum Beitrag im Newsletter 03/23).

Es ist sogar möglich, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übergeben haben. In diesem Fall müssen Sie allerdings dem Mieter angemessen entgegenkommen und ihn entschädigen. Zum Beispiel, indem er die ersten beiden Monate keine Miete zahlt (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14). Eine solche Vereinbarung müssen Sie selbstverständlich im Mietvertrag festhalten.

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