Sehr geehrte Damen und Herren,

wir merken es jeden Tag, die Preise des alltäglichen Konsums ziehen weiter an, vor allem die für Energie. Intensiv merken wir das beim Tanken. Weniger spürbar sind die gestiegenen Energiekosten bei den Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Denn die sind ja vor vielen Wochen oder Monaten festgelegt worden, als die Energiepreise noch vergleichsweise moderat waren. Das ist jedoch ein Problem. Denn schon jetzt zeichnet sich ab, dass auf die betroffenen Mieter und Eigentümer gewaltige Nachzahlungen zukommen. Und so stellt sich die Frage: Können die Versorgungsunternehmen die Vorauszahlungen anheben? Oder dürfen Sie das als Vermieter tun, um einen „Nachzahlungsschock“ zu vermeiden? Erfahren Sie mehr in unserem ersten Beitrag.

Unser zweites Thema ist die Hausordnung. Brauchen Sie die überhaupt? Wer legt sie fest? Welche Regelungen sollten da enthalten sein? Und welche sind unzulässig? Lässt sich die Hausordnung ändern? Unter welchen Voraussetzungen? Und was gilt bei Mietern: Ist es nötig, dass die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist? Und wenn nicht: Darf der Mieter gegen die Hausordnung verstoßen? Das lesen Sie auf den folgenden Seiten.

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate. Und hoffen wir auf friedlichere Zeiten.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Höhere Abschlagszahlungen für die Nebenkosten? 

Schon im vergangenen Jahr sind Preise für Gas und Heizöl stark gestiegen. Seit dem Krieg in der Ukraine haben sie noch einmal kräftig zugelegt. Und es spricht manches dafür, dass die weitere politische Entwicklung die Preise noch stärker nach oben treibt. Absehbar scheint immerhin: Bei den Heiz- und Stromkosten werden Eigentümer und Mieter kräftig nachzahlen müssen. Die Abschlagszahlungen werden kaum ausreichen, die Kosten zu decken. 

Können Sie als Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Schon bei der Abrechnung der Heizkosten für 2021 drohen beträchtliche Nachzahlungen. Und für 2022 dürfte es noch schlimmer kommen. Es erscheint zweifelhaft, ob die Mieter diese Summen auf einen Schlag aufbringen können. Daher würden viele Vermieter die Abschlagszahlungen gerne erhöhen, um dieses Problem zu entschärfen. Auch für die Mieter könnte es vorteilhafter sein, die Zahlungen zu verteilen. Denn für die Kosten müssen sie ja am Ende aufkommen.

Allerdings können Sie die Vorauszahlungen nur anheben, wenn Ihre Mieter einverstanden sind. Es muss sich also um eine einvernehmliche Einigung handeln. Wenn Sie einseitig die Erhöhung erklären, ist sie unwirksam. Das bedeutet: Sie müssen schon ein wenig Überzeugungsarbeit leisten. Der Vorteil für Ihre Mieter besteht eben darin, dass sie den möglichen Nachzahlungsschock abmildern können. Doch Sie sollten wissen: Lassen sich Ihre Mieter nicht darauf ein, bleibt die Höhe der Vorauszahlungen bis zur nächsten Abrechnung unverändert.

Empfehlen Sie Ihren Mietern, Rücklagen zu bilden

Was Sie auf jeden Fall tun sollten, damit es für Ihre Mieter kein böses Erwachen gibt: Weisen Sie schon jetzt auf die stark gestiegenen Energiepreise hin und empfehlen Sie, Rücklagen zu bilden, um die drohenden Nachzahlungen schultern zu können. 

Können die Versorger die Abschlagszahlungen erhöhen? 

Die Versorgungsunternehmen stehen vor dem gleichen Problem wie die Vermieter. Sie können nicht während der laufenden Abrechnungsperiode die Abschlagszahlungen erhöhen. Denn haben sie ja in der letzten Abrechnung festgelegt, oder auch mit Ihnen vereinbart. Und an diese Vereinbarung müssen sie sich halten.

Das ändert nichts daran, dass Sie bei der nächsten Abrechnung der Energiekosten kräftig nachzahlen müssen. Also auch hier empfehlt es sich, Rücklagen zu bilden. Allerdings haben die Versorger mit den Energielieferanten meist mehrjährige Verträge abgeschlossen, so dass sich die höheren Kosten erst mit Verzögerung bemerkbar machen. Die Stadtwerke München etwa haben zum 1. Januar 2022 ihre Preise für Gas angehoben. Jede Preiserhöhung muss Ihnen im Voraus mitgeteilt werden. Also, erst einmal zahlen Sie für Ihren aktuellen Verbrauch keine höheren Kosten. 

Die genauen Kosten kann noch niemand abschätzen

Auch wenn vieles darauf hindeutet, dass die Kosten für Energie steil nach oben gehen und im Zuge der Inflation auch weitere Nebenkosten steigen: Wie sich das konkret auswirkt, das lässt sich heute nicht prognostizieren. Sicher ist es keine schlechte Idee, im Haushalt Energie zu sparen und für den Fall des Falles ein finanzielles Polster aufzubauen.

Die Hausordnung 

In Mehrfamilienhäusern gibt es fast immer eine Hausordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Hausbewohner. So sind hier die Ruhezeiten festgelegt, die Bestimmungen für die Gemeinschaftsräume und die Nutzung von gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Hof, Keller oder Treppenhaus. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Hausordnung allerdings nicht. Fehlt sie, gelten die Verordnungen der Stadt oder Gemeinde. 

Wer legt die Hausordnung fest?

Es sind die Eigentümer, die für die Hausordnung zuständig sind. Sie können die Hausordnung einseitig erlassen und auch verändern, allerdings sollte es dafür einen Anlass geben. So ist es möglich, wegen Corona bestimmte Regelungen einzuführen (z.B. Maskenpflicht im Treppenhaus, Mindestabstand, Beschränkung der Personenzahl im Lift). Besteht das Infektionsrisiko nicht mehr, sollten die Regelungen wieder aufgehoben werden. Denn sie sind nicht mehr angemessen.

Bei Eigentumswohnungen ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. In aller Regel gibt es bereits eine Hausordnung. Es sind die Änderungen, die bei den Eigentümerversammlungen beschlossen werden. 

Für wen gilt die Hausordnung?

Die Regelungen der Hausordnung gelten für alle Hausbewohner, für ihre Gäste und Besucher. Sie dürfen allerdings nicht willkürlich sein und die gesetzlichen Nutzungsrechte der Bewohner einschränken. Auch sind keine Regelungen bindend, die gegen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag verstoßen. 

Die Hausordnung sorgt aber nicht nur für Einschränkungen, sondern auch für Sicherheit und Berechenbarkeit. Die Hausbewohner sollen darauf vertrauen können, dass sich die anderen Bewohner ebenfalls an die Regelungen halten. Die Hausordnung dient schließlich dem geordneten Zusammenleben.

Welche Regelungen gehören in die Hausordnung?

Es sind die Dinge, die alle Hausbewohner gemeinsam betreffen, die in der Hausordnung geregelt werden. Von den Ruhezeiten war bereits die Rede. Ebenso kann festgelegt werden, dass zu bestimmten Zeiten Haus- und Hoftüren verschlossen sein müssen. Und auch die Tierhaltung kann in der Hausordnung geregelt werden. Dabei kann die Haltung bestimmter Tiere untersagt werden, vor allem von Hunden oder Katzen. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Werden die Tiere ausschließlich in der Wohnung gehalten, ist die Hausordnung hier nicht zuständig und ein Verbot unwirksam. Das gilt auch für uneinheitliche Regelungen. Wenn also manchen Bewohnern die Tierhaltung erlaubt ist und anderen nicht, so dürfte das nur in Ausnahmefällen zulässig sein.

Bestandteil der Hausordnung sind außerdem Bestimmungen, die für die Gemeinschaftsräume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen gelten: Für das Treppenhaus, Wohnungsflure, Keller, Fahrradkeller, Dachböden, Speicher, Mülltonnen, Fahrstühle, Hof und Garten, Spielplätze und Grillplätze etc. Für die Garagen gibt es oft eine eigene Garagenordnung. Die Benutzung des Waschkellers oder anderer spezieller Einrichtungen (wie Schwimmbad, Sauna) kann man ebenfalls über die Hausordnung regeln, wenn man das möchte. 

Rigide Einschränkungen haben keinen Bestand

Noch einmal: Die Hausordnung soll das Zusammenleben der Bewohner regeln. Im Allgemeinen beschränkt sie sich darauf, die Ordnungsbestimmungen bekannt zu machen, die ohnehin nach Recht und Gesetz gelten. Die örtlichen Gepflogenheiten spielen ebenfalls eine Rolle. Zum Beispiel können in einer beschaulichen Wohnanlage die Ruhezeiten etwas ausgedehnt werden, weil das vermutlich im Interesse der meisten Bewohner ist. In einem quirligen Mehrparteienhaus mit Publikumsverkehr sieht das völlig anders aus. 

Oder es können die Bewohner verpflichtet werden, die Haustür nach 22 Uhr abzuschließen, weil sonst zu befürchten ist, dass fremde Personen ins Haus gelangen. Ist diese Gefahr gar nicht gegeben, gehört so eine Bestimmung nicht in die Hausordnung. Sie wäre auch nicht wirksam.

Das gilt auch für unübliche Einschränkungen des täglichen Lebens. Die Hausordnung darf nicht vorschreiben, wann jemand ein Bad zu nehmen hat, Besuch empfangen oder die eigene Waschmaschine laufen lassen darf. Auch kann durch die Hausordnung nicht das Spielen eines Musikinstruments verboten werden. Hingegen lassen sich die Ruhezeiten festlegen. Darüber hinaus gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung darüber, wie lange jemand üblicherweise in einem Mehrfamilienhaus musizieren darf. Doch das müssen Sie nicht in der Hausordnung festlegen.

Hausordnung in den Mietvertrag aufnehmen? 

Vermieten Sie eine Wohnung, empfiehlt es sich, die Hausordnung in den Mietvertrag aufzunehmen. Bei Eigentumswohnungen ist dies dringend anzuraten. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft nur dann für die Mieter verbindlich, wenn dies „vereinbart“ wurde (Urteil vom 12.12. 2003, Az. V ZR 180/03).  Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, dann heften Sie die Hausordnung nicht einfach nur an den Mietvertrag an, sondern lassen Sie sie von Ihren Mietern unterschreiben. Und vergessen Sie nicht den Hinweis, dass die Hausordnung in ihrer aktuellen Fassung gilt.

In jedem Fall müssen Sie sicherstellen, dass Ihre Mieter die Hausordnung zur Kenntnis genommen haben. Zweifelsfrei lässt sich das belegen, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Ansonsten muss sie gut sichtbar im Haus aushängen.

Dabei darf die Hausordnung die vertraglichen Rechte der Mieter nicht einschränken. Haben Sie beispielsweise im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter sein Fahrrad im Hausflur abstellen darf, so kann ihm das die Hausordnung nicht verbieten. Die vertraglichen Regelungen haben stets Vorrang.   

Darf der Mieter gegen die Hausordnung verstoßen?

Auch wenn die Hausordnung mit dem Mieter nicht „vereinbart“ worden ist, bedeutet das nicht, dass er gegen sie verstoßen darf. Alle Regelungen, die die Vorgaben von Recht und Gesetz konkretisieren, muss er einhalten. Allerdings ist er an Einschränkungen, die darüber hinausgehen, nicht gebunden. 

Wie werden Verstöße gegen die Hausordnung geahndet?

Es ist zu unterscheiden: Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, ist der Vermieter zuständig. Bei einem Eigentümer ist es Aufgabe der Hausverwaltung, im Auftrag der Eigentümergemeinschaft zu handeln. In beiden Fällen erfolgt meist erst einmal ein Hinweis darauf, dass die betreffende Person gegen die Hausordnung verstoßen hat. Und sie wird aufgefordert, dieses Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Bei schweren Verstößen können Vermieter ihre Mieter abmahnen und eine fristlose Kündigung androhen, sollte sich das Verhalten wiederholen oder fortgesetzt werden. Unabhängig davon kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. 

Geht der Verstoß von einem Eigentümer aus, erfolgt der Hinweis von der Hausverwaltung. Es ist dann Sache der Eigentümerversammlung, das weitere Vorgehen festzulegen. Sie kann Bußgelder verhängen, auf Unterlassung klagen und in extremen Fällen sogar die „Entziehung des Wohneigentums“ erwirken. Das gilt im Übrigen auch, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist, sich der Mieter rücksichtslos über die Hausordnung hinwegsetzt und der Vermieter nichts dagegen unternimmt. 

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