Immobilienbrief April 2021

Sehr geehrte Damen und Herren,

auch in diesen besonderen Zeiten sind Immobilien stark gefragt. Die Menschen sehnen sich nach Sicherheit und möchten komfortabel wohnen. Dabei hat eine Umfrage, die jüngst im Handelsblatt erschienen ist, noch einmal bestätigt, was auch wir schon lange beobachten: Eigentümer sind mit ihrer Wohnsituation zufriedener als Mieter. 

Besonders liegt der Fall, wenn Sie an Ihre Angehörigen vermieten. Dafür sprechen einige gute Gründe, nicht zuletzt die steuerlichen. Doch gibt es auch Gefahren. Und das Finanzamt schaut bei dieser Konstellation besonders aufmerksam hin. In unserem Beitrag erfahren Sie, wie Sie in diesem Fall Risiken vermeiden.

In der Corona-Pandemie haben viele ihre Liebe zum Haustier entdeckt. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten: Als Vermieter, aber auch wenn Sie sich selbst ein Haustier anschaffen und es in Ihren eigenen vier Wänden artgerecht halten wollen. 

Viel Vergnügen bei der Lektüre! Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Wochen, damit wir alle hoffentlich unbeschwert den Sommer genießen können. 

Ingo Gerschlauer und sein Team

Es ist ein Mietverhältnis der besonderen Art: Sie vermieten an jemanden, der Ihnen besonders nahesteht, an Familienangehörige oder an Personen, denen Sie sich besonders verbunden fühlen. Der besondere Vorteil: Es besteht ein Vertrauensverhältnis, und wenn Sie ein paar Punkte beachten, ist die Sache auch steuerlich interessant. Denn Sie können die Ausgaben für Renovierung, Schuldzinsen und anderes von der Steuer absetzen – wie bei jeder anderen Vermietung auch. 

Allerdings sollten Sie sich über zwei Dinge im Klaren sein: Bei allen Mietangelegenheiten spielt immer Persönliches mit hinein. Das kann zu ungeahnten Spannungen führen, wenn ihre Vorstellungen über die Nutzung der Wohnung einmal auseinandergehen. Zweiter Punkt: Verlangen Sie nur eine geringe Miete (was bei dieser Form der Vermietung die Regel ist), so bleiben Sie an die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung gebunden. Sie können also die Miete nicht schlagartig „auf Normalniveau“ erhöhen, wenn Sie sich mit Ihren Angehörigen zerstreiten und nun das Mietverhältnis auf eine geschäftliche Grundlage stellen wollen.

Von Anfang an klare Vereinbarungen 

Ein häufiger Fehler: Man trifft nur ungefähre Absprachen und schließt keinen schriftlichen Mietvertrag. Wenn es Probleme gibt, dann wird man sich schon noch einig, glaubt man. Ein Mietvertrag mit den eigenen Eltern oder den eigenen Kindern? Wo gibt es denn sowas? 

Diese Haltung ist verständlich. Und doch ist dringend zu empfehlen, auch und gerade mit Angehörigen einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen. Zunächst schafft es Klarheit. Wichtiger noch: Mit einem Mietvertrag haben Sie gegenüber dem Finanzamt deutlich bessere Karten. Denn das Finanzamt erkennt Ihre Ausgaben nur an, wenn es sich um ein reguläres Mietverhältnis handelt und nicht etwa um die Versorgung von Angehörigen.  

Abgeschlossene Wohnung und getrennter Haushalt 

Die Wohnung, die Sie an Angehörige vermieten, kann sich durchaus im selben Gebäude befinden. Auch eine „Einliegerwohnung“ kommt infrage. Voraussetzung ist nur, dass es sich tatsächlich um eine abgeschlossene Wohnung handelt und Ihre Haushalte getrennt sind (BFH, Urteil vom 16.1.2003, Az. IX B 172/02). Sie können also nicht innerhalb Ihres Hauses ein bis zwei Zimmer mit Bad an Ihren Angehörigen als vermietete Wohnung geltend machen. Eine eigene abschließbare Wohnungstür ist Mindestvoraussetzung. 

Rechtzeitige Überweisung der Miete 

Es ist nicht ausreichend, dass Sie einen Mietvertrag vorlegen. Denn der könnte ja nur auf dem Papier bestehen. Sie sollten dem Finanzamt gegenüber auch belegen können, dass die Miete regelmäßig und rechtzeitig bei Ihnen eingeht. Dabei muss die Miete nicht schon am dritten Werktag des Monats bei Ihnen auf dem Konto sein (BGH, Urteil vom 5.10. 2016, Az. VIII ZR 222/15). Je nach Vertrag kann auch eine Mietzahlung am Monatsende noch rechtzeitig sein. 

Entscheidend ist, dass die Zahlungen so erfolgen, wie es bei einem regulären Mietverhältnis üblich ist. Da würden Sie es auch nicht dulden, wenn die Miete ständig verspätet oder unvollständig eingeht. Es ist ratsam, dass Ihr Angehöriger die Miete überweist, am besten per Dauerauftrag. Barzahlungen, die Sie mit Quittungen belegen, sind weit weniger überzeugend. Außerdem dürfen keine Zahlungen an Ihren Mieter zurückfließen. Nach dem Muster: Sie vermieten an Ihre Tochter, die Sie regelmäßig finanziell unterstützen. Ihr Angehöriger muss wirtschaftlich in der Lage sein, die Miete aufzubringen, ohne seinen Lebensunterhalt zu gefährden. Dabei gehören Sozialleistungen durchaus zu den Einkünften, gefährden also nicht die Anerkennung durch das Finanzamt. 

Abrechnung der Nebenkosten

Gegenüber dem Finanzamt wirkt es vertrauensbildend, wenn Sie für die Nebenkosten eine Vorauszahlung erheben und alljährlich darüber abrechnen. Geht aus Ihrem Mietvertrag nicht klar hervor, ob es sich um eine Warm- oder um eine Kaltmiete handelt, erkennt das Finanzamt den Vertrag nicht an und Sie können gar keine Kosten absetzen. Achtung, es kann gesetzlich vorgeschrieben sein, dass Sie über die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen müssen (dies gilt nicht für Gebäude mit zwei Wohneinheiten, wenn eine davon Sie selbst bewohnen). 

Mindestmiete und Gewinnerzielungsabsicht

Entscheidendes Kriterium, damit das Finanzamt Ihre Ausgaben anerkennt: Sie wollen mit Ihrer Vermietung zumindest langfristig Gewinne erzielen. Bestehen an dieser „Gewinnabzielungsabsicht“ ernsthafte Zweifel, kann das Finanzamt die Anerkennung versagen, da es sich um ein „Scheinmietverhältnis“ handelt.

Zusätzlich gibt es noch eine Untergrenze für die Miete: Sie sollt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, also 66%. Doch damit die Kalkulation nicht zu knapp wird, empfehlen wir, mindestens 70% als Untergrenze anzusetzen. Unterschreiten Sie diesen Wert, erkennt das Finanzamt Ihre Ausgaben nur noch anteilig an. Finanziell stellen Sie sich am besten, wenn Sie dauerhaft über der Zwei-Drittel-Grenze liegen. Wenn die Vergleichsmiete steigt, müssen Sie entsprechend nachziehen. Achten Sie auch darauf, einen Zuschlag zu berechnen, wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Miete, die Sie von Ihren Angehörigen bekommen, müssen Sie als Gewinn versteuern. Doch können Sie alle Ausgaben als Werbungskosten geltend machen – Kosten für die Instandhaltung, für die Verwaltung, Schuldzinsen und alle Nebenkosten, die nicht umlagefähig sind. Insoweit lohnt sich die Vermietung an Angehörige ganz besonders, wenn diese Kosten kräftig zu Buche schlagen. Allerdings sollten Sie auch wissen: Das Finanzamt schaut gewohnheitsmäßig etwas genauer hin, wenn an Angehörige vermietet wird- 

Während der Corona-Pandemie erfreuen sich Haustiere steigender Beliebtheit. Tatsächlich bestätigen Psychologen: Haustiere tun der Seele gut, sie helfen uns, schwere Zeiten besser durchzustehen. Vor allem wenn der Kontakt zu unseren Mitmenschen eingeschränkt ist, geben sie uns Halt. Und das gilt nicht nur für die beiden mit Abstand beliebtesten Haustiere, Hund und Katze. Auch kleinere Tiere können einem wohltun. Ob Kaninchen, Meerschweinchen, Kanarienvogel oder Fische, entscheidend sind die persönlichen Vorlieben, die Kosten und der Platz, den man zur Verfügung hat. Denn man sollte Tiere nur anschaffen, wenn man sie artgerecht halten kann. Und das über die kommenden Jahre.

Die erste Überlegung sollte sein: Haben Sie überhaupt genug Platz und genügend Zeit, um sich Ihrem Haustier zu widmen? Es zu pflegen, zu füttern oder mit ihm auch mal einen Tierarzt aufzusuchen? Überlegung Nummer zwei betrifft die Kosten: Rechnen Sie vorher durch, ob Sie sich das Haustier finanziell leisten können: Futter, Ausstattung (Korb, Käfig, Spielzeug, Gehege und vieles mehr), Tierarzt (Impfung, Kastrieren, Untersuchung, etc.), womöglich auch Steuer und Versicherung (bei Hunden).

Hund oder Katze 

Spitzenreiter unter den Haustieren in Deutschland ist die Katze. Ihre Zahl hat sich in den vergangenen zwanzig Jahren fast verdreifacht und liegt jetzt bei 15.7 Millionen. Den Abstand zu den Hunden haben sie kontinuierlich ausgebaut. Von denen gibt es 5 Millionen weniger. 

Katzen sind eigensinnig, charakterstark und vor allem sehr selbstständig. Sie gelten als pflegeleicht, was ihre Popularität ein wenig erklären mag. Es gibt zwar Katzen, die man auch in der Wohnung halten kann: Bestimmte Rassekatzen oder Stubentiger, die von klein auf an die Innenräume gewöhnt sind. Doch auch dann brauchen sie ausreichend Klettermöglichkeiten und Plätze, um sich zu verstecken. Wohnungskatzen brauchen ein gewisses Maß an Narrenfreiheit. Doch idealerweise können Katzen raus ins Freie, in den Garten oder in den Hof, viele durchstreifen auch gerne die Nachbarschaft. 

Für einen Hund brauchen Sie wesentlich mehr Zeit. Sie müssen mit ihm jeden Tag vor die Tür, bei jedem Wind und Wetter. Außerdem brauchen Hunde eine Bezugsperson, die sich ihnen besonders widmet. Sie brauchen Ansprache, Zuwendung und auch ein Mindestmaß an Erziehung. Auch sollten Sie berücksichtigen, wie viel Auslauf der Hund braucht. Manche Rassen haben einen hohen Bewegungsbedarf, andere geben sich mit wenig zufrieden. In der Wohnung sollten kleinere Hunde gehalten werden, während für die größeren eher ein Haus mit Garten geeignet ist. Und die Spaziergänge kommen noch hinzu.

Meerschweinchen, Hamster oder Kaninchen

Leider ist es so, dass die knuddeligen Kleintiere wie Meerschweinchen & Co. oft nicht artgerecht gehalten werden. Ja, in manchen Haushalten werden sie als eine Art Spielzeug für die Kinder betrachtet. Das sind sie jedoch keineswegs, auch wenn Kinder mit ihnen lernen können, wie man sich um Tiere kümmert, sie versorgt und pflegt. Das heißt jedoch nicht, dass sie ihr Spielzeug sind. 

Der Aufwand wird auch von Erwachsenen häufig unterschätzt. Die Tiere brauchen Platz und jeden Tag genügend Auslauf – auch wenn sie in der Wohnung in einem (möglichst großzügigen) Käfig gehalten werden. Stromkabel sollten zumindest bei den Kaninchen gesichert werden. Auch nagen sie gelegentlich an Holzteilen oder erledigen ihre großen und kleinen Geschäfte, während sie Auslauf haben. Außerdem sind Kaninchen und Meerschweinchen soziale Tiere, so dass mindestens zwei Exemplare angeschafft werden sollten – was den Platzbedarf zusätzlich erhöht. Für Kaninchen ist eigentlich ein Freigehege ideal. Gartenbesitzer sollten zumindest in der warmen Jahreszeit die Tiere im Freien halten, wo sie auch gerne graben. Unverzichtbar: Das Gehege muss vor anderen Tieren sicher sein, dazu gehören auch Hunde und Katzen.

Hamster sind zwar Einzelgänger, aber Tierfreunde raten generell davon ab, sich einen Hamster als Haustier anzuschaffen. Der Grund: Er lässt sich kaum artgerecht halten. Hamster haben von Natur aus einen sehr ausgeprägten Bewegungsdrang, der sich nur sehr eingeschränkt im Hamsterrad abbauen lässt. Außerdem scheuen sie das Tageslicht. In der freien Natur sind sie damit beschäftigt, unterirdische Gänge zu graben. Im Hamsterkäfig gibt dafür keine Gelegenheit.

Wellensittiche und Kanarienvögel

Was für die Kleintiere mit Fell gilt, das trifft auch auf ihre Kollegen mit Federn zu: Ziervögel werden häufig nicht artgerecht gehalten. Die Käfige sind zu beengt und die Tiere bekommen zu wenig Bewegung. Mindestens einmal pro Tag sollten die Vögel aus dem Käfig gelassen werden, der auch regelmäßig gereinigt werden muss. Dann sollten in der Wohnung alle Fenster geschlossen sein und empfindliche Gegenstände wie Vasen müssen Sie in Sicherheit bringen. Auch bei den Vögeln ist zu empfehlen, es nicht bei einem Exemplar zu belassen. Sie fühlen sich nur in Gesellschaft wohl. Und so bietet es sich an, gleich ein Pärchen anzuschaffen. 

Das Aquarium

Fische brauchen am wenigsten Zuwendung. Sie müssen nur regelmäßig gefüttert werden. Und das Wasser muss sauber und frisch bleiben. Dafür sorgt die Pumpe, die überwacht und gelegentlich gereinigt werden muss. Die größten Herausforderungen beim Aquarium sind technischer Natur. Sie müssen sich damit beschäftigen, wie man es anlegt, welche Temperatur das Wasser haben sollte, welche Fische miteinander harmonieren, welche Pflanzen in Frage kommen und welche Größe es haben sollte. Gerade Einsteiger wählen das Aquarium oft zu klein. 100 Liter sollte es mindestens enthalten. 

Die Urlaubsfrage

Noch bevor Sie sich ein Haustier anschaffen, sollten Sie sich die Frage stellen: Was geschieht, wenn ich in den Urlaub fahre? Wer kümmert sich und ist auch in der Lage, das Tier richtig zu versorgen? Bei Hunden stellt sich die Frage etwas anders: hier ist es wünschenswert, den Hund mit in den Urlaub nehmen. Denn Sie (oder ein anderes Familienmitglied) sind seine Bezugsperson, von der er nicht gern getrennt wird. Keine schöne Vorstellung: Sie fahren in den Urlaub, um sich zu erholen. Und Ihr Hund kommt irgendwo unter und leidet. Also: Mitnehmen wird empfohlen. Doch hat das starke Auswirkungen auf den Urlaub, den Sie nun verbringen: Ihre Unterkunft, Ihre Reiseziele und Unternehmungen müssen Sie von nun an auch auf Ihren Hund abstimmen. Wenn diese Vorstellung Ihnen überhaupt nicht behagt, sollten Sie noch einmal darüber nachdenken, ob Sie sich wirklich einen Hund anschaffen.

Müssen Sie Ihrem Mieter ein Haustier erlauben?

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung nicht generell verbieten. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Mit der bemerkenswerten Begründung, dass Sie damit ja auch die Haltung von so unaufdringlichen Geschöpfen wie Goldfisch oder Schildkröte untersagen würden. Solche Tiere in der der Wohnung zu halten, stellt jedoch einen „vertragsgemäßen Gebrauch“ dar. Daher ist die ganze Klausel unwirksam, die Tierhaltung im Prinzip also erlaubt. 

Trotzdem darf sich Ihr Mieter nicht einfach so einen Hund oder ein anderes Haustier anschaffen, das eine gewisse Außenwirkung hat oder die Einrichtung der Wohnung beeinträchtigt. Ihr Mieter muss Sie vorher um Erlaubnis fragen und nähere Angaben machen. Die Absicht, „einen Hund“ anschaffen zu wollen, ist allzu unbestimmt. Denn Sie wissen nicht, ob damit ein Zwergpinscher oder eine riesige Dogge gemeint ist. Die Erlaubnis dürfen Sie nicht willkürlich verweigern. Ist es in dem Haus oder der Wohnanlage durchaus üblich, Hunde zu halten, brauchen Sie stichhaltige Gründe, warum Sie Ihrem Mieter den Hund nicht erlauben. 

Schafft sich Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis einen Hund an oder beeinträchtigt dieser massiv den Hausfrieden, sollten Sie den Mieter auffordern, den Hund wieder abzugeben. Setzen Sie ihm eine Frist und kündigen Sie an, ihn zu verklagen, wenn er Ihrer Aufforderung nicht nachkommt. Eine fristlose Kündigung dürfte durch den unerlaubten Hund nicht zu rechtfertigen sein. Sie müssten vielmehr darauf klagen, dass der Hund (oder ein anderes unerlaubtes Haustier) abgeschafft wird.