Sehr geehrte Damen und Herren,

Anfang November hat der Bundesrat der neuen Heizkostenverordnung zugestimmt, mit einigen kleinen Änderungen, die nicht weiter ins Gewicht fallen. Wir hatten in unserem Newsletter vom Juli die Reform schon vorgestellt. Was wir geschrieben hatten, gilt weiterhin. 

In diesem Newsletter beschäftigen wir uns mit einem Kernstück der Reform, nämlich dem Einbau fernablesbarer, „intelligenter“ Zähler, die auch in anderen Bereichen zum Standard werden sollen, nämlich beim Strom und beim Wasser. Erfahren Sie in unserem Beitrag, was auf Sie als Immobilienbesitzer zukommt und ob Sie schon jetzt umrüsten müssen.

Unser zweites Thema hängt damit zusammen. Es geht nämlich auch um die Nebenkosten. Als Vermieter rechnen Sie einmal im Jahr darüber ab. Dabei müssen Sie Ihrem Mieter Einsicht in die Belege gewähren, wenn er das wünscht. Die wenigsten machen von diesem Recht Gebrauch. Doch ist es wichtig, dass Sie wissen, worauf Sie achten müssen und wie weit das Einsichtsrecht geht.

Viel Vergnügen bei der Lektüre. Wenn Sie sich ein Thema wünschen oder einfach Feedback geben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Muenchner Mietspiegel

Smart Meter: Die intelligenten Zähler kommen 

Ob Strom, Gas, Wasser oder Heizenergie – in Zukunft sollen alle Zähler digital und fernablesbar sein. Das soll helfen, Energie zu sparen und die Versorgung verbessern. Denn die neuen, „intelligenten“ Zähler sind vernetzt und tauschen ihre Daten auch untereinander aus. Das gibt den Versorgungsunternehmen die Möglichkeit, die Verbrauchsdaten eingehend zu analysieren und ihre Kapazitäten besser zu planen. Außerdem ist es nicht mehr nötig, den Verbrauch vor Ort ablesen zu lassen. Die Hausbewohner müssen nicht mehr auf den Ablesedienst warten. Und der steht nicht mehr vor verschlossenen Türen und muss Zweit- und Dritttermine vereinbaren.

Digital und vernetzt

Smart Meter bestehen aus zwei Komponenten: Einer digitalen Messeinrichtung und einem sogenannten „Gateway“, das ist eine Schnittstelle, die die Daten verarbeitet und mit einem Netzwerk austauscht, in der Regel über das Internet. Das muss aber nicht zwangsläufig so sein.

Früher wurden auch Messgeräte als Smart Meter bezeichnet, die nicht netzwerkfähig, sondern nur digitale Zähler waren. Heute nennt man diese Geräte „moderne Messeinrichtungen“. Und die lassen sich meist mit einem Gateway verbinden und so zu einem echten Smart Meter aufrüsten. Das wird in den kommenden Jahren auch nötig sein. Denn nach und nach sollen alle Zähler auf die neue Technik umgestellt werden – und zwar verpflichtend.

Stromzähler: Für Großkunden bereits Pflicht

Beim Strom gibt es schon seit 2015 einen verbindlichen Fahrplan zur Umrüstung: Für Großkunden ist der netzwerkfähige Smart Meter schon seit 2020 vorgeschrieben. Nur Haushalte mit einem Stromverbrauch unter 6.000 kWh sind bisher davon nicht betroffen. Das dürften wohl die meisten Privatabnehmer sein. Doch auch die müssen in den kommenden Jahren nachrüsten. Spätestens 2032 müssen alle Messstellen die Anforderungen an Smart Meter erfüllen. Das ist zwar noch 10 Jahre hin. Doch der Aufwand, sämtliche Stromzähler umzurüsten, ist auch gewaltig. Schon jetzt ist es Pflicht, einen digitalen, „modernen“ Stromzähler (der noch nicht netzwerkfähig sein muss) einzubauen. 

Wärmezähler bis 2026 umrüsten

Die neue Heizkostenverordnung sieht vor, dass neue Wärmezähler „fernablesbar“ sein müssen. Es handelt sich um nichts anderes als Smart Meter. Die neuen Informationspflichten, die auf die Vermieter zukommen, lassen sich anders gar nicht bewältigen, als solche Wärmezähler zu installieren. Sie müssen dann Ihre Mieter monatlich über ihren Verbrauch informieren – und nicht nur darüber, sondern auch über Vergleichszahlen, Abgaben, Steuern und den Energiemix. Die Einbaupflicht besteht jedoch erst, wenn die Zähler erneuert werden. Allerdings gibt es auch hier einen Stichtag, ab dem alle Wärmezähler für Zentralheizungen umgerüstet sein müssen: am Jahresende 2026. Es bleiben Ihnen also nur noch fünf Jahre Zeit und die vergehen, wie Sie selbst wissen, schneller als man denkt.

Der Verbrauch lässt sich genau kontrollieren

Der große Vorteil der Smart Meter besteht nicht nur darin, dass man nicht mehr auf den Ableser warten muss, viel wichtiger ist, dass sich der Verbrauch von Strom, Wasser und Heizenergie wesentlich genauer und rascher ablesen lässt. Beim Strom z.B. lässt sich sehr schnell erkennen, wo die „Energiefresser“ sitzen. Also welche Geräte oder Anlagen den Stromverbrauch in die Höhe treiben. Außerdem lässt sich eine Benachrichtigungsfunktion einrichten, die Sie informiert, sobald ein bestimmter Verbrauchswert erreicht ist. Und Sie können Ihren Verbrauch mit dem Vorjahr, oder anderen Haushalten vergleichen. Letzteres geschieht anonym. Sie wissen also nur, dass es sich um vergleichbare Haushalte handelt, aber nicht um welche.

Der Nutzen der Smart Meter kommt vor allem zum Tragen, wenn sie in ein Netzwerk integriert sind, mit dem sich die Haustechnik digital steuern lässt. Genau das ist ja die Idee vom „Smart Home“. Wenn Sie beispielsweise nach Hause zurückkehren, können Sie eine halbe Stunde vor Ihrer Ankunft die Heiztemperatur hochregeln.

Wer muss für die Umrüstung zahlen?

Es ist der Eigentümer, der für die Umrüstung aufkommen muss. Als Vermieter konnten Sie bisher die Kosten für solche Maßnahmen auf Ihren Mieter umlegen: Als Modernisierungsmaßnahme, die von Mieterseite geduldet werden muss, oder als Nebenkosten – wenn Sie nämlich die Zähler mieten oder leasen.

Allerdings hat die Politik angekündigt, dass die Umstellung auf Smart Meter für die Verbraucher nicht teurer werden soll. Es bleibt abzuwarten, wie sie dieses Kunststück fertigbringen will. Die Heizkostenverordnung soll jedenfalls nach drei Jahren evaluiert werden, um zu prüfen, ob die Reform unterm Strich zu Mehrbelastungen für die Mieter geführt hat. Falls sich das bestätigen sollte, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit mit entsprechenden Änderungen zu rechnen.

Fassade Immobilien Brief

Nebenkostenabrechnung: Wenn der Mieter Einsicht in die Belege verlangt

Wer eine Nebenkostenabrechnung erstellt, kennt das ja: Mieterinnen und Mieter haben das Recht, in die Originalbelege Einsicht zu nehmen. Allerdings machen sie nur selten von diesem Recht Gebrauch. Und doch sollten Sie auf diesen Fall vorbereitet sein. Denn wenn Sie die Einsicht verweigern, oder sich Lücken in Ihren Akten auftun, ist das nicht nur peinlich, sondern kann auch recht kostspielig werden. Dabei sollten Sie wissen, worauf der Mieter im Einzelnen Anspruch hat und wo seine Ansprüche enden.

Schon bei der Abrechnung auf das Einsichtsrecht hinweisen

Als Vermieter sollten Sie schon in Ihrer jährlichen Abrechnung auf das Recht, die Belege nach Terminabsprache einzusehen, hinweisen. Die Abrechnung ist nämlich erst wirksam, wenn Sie dem Mieter diese Möglichkeit gegeben haben.

Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf sämtliche Belege, auf denen Ihre Abrechnung beruht. Dazu gehören nicht nur Handwerkerrechnungen, sondern auch Wartungsverträge für Heizung oder Aufzüge, der Hausmeistervertrag und Verbrauchsdaten. Wenn die Daten der Abrechnung für die einzelne Mieterwohnung davon betroffen ist (z.B. bei einer Zentralheizung), kann dieser auch die Verbrauchsdaten anderer Hausbewohner einsehen. Die unterliegen als personenbezogene Daten zwar dem Datenschutz, jedoch wiegt das Einsichtsrecht in diesem Fall schwerer. 

Darf der Mieter die Belege fotografieren?

Früher machten sich die Mieter Notizen, wenn sie die Belege prüften. Manche halten es noch heute so. Doch immer häufiger kommt das Smartphone zum Einsatz, um die Belege abzulichten oder einzuscannen. Das müssen Sie erlauben. Ebenso, wenn der Mieter mit einem Notebook anrückt und Belege einscannen will. Das darf er – solange er die Belege nicht beschädigt.

Darf eine Begleitperson anwesend sein? 

Ihr Mieter darf eine Begleitperson mitbringen, wenn er das möchte. Ob das ein Bekannter ist, ein Anwalt oder jemand vom örtlichen Mieterverein, spielt keine Rolle. Diese Person darf ebenfalls Einblick nehmen. Ja, sie darf Ihren Mieter auch vertreten, wenn der das wünscht.

Ort der Einsichtnahme: Bei Ihnen oder beim Mieter?

Ist Ihre Wohnung oder Ihr Büro für den Mieter gut zu erreichen, können Sie die Einsichtnahme in Ihren Räumlichkeiten anbieten. Immerhin müssen Sie Originalbelege präsentieren, und die könnten verlorengehen, wenn Sie damit durch die halbe Stadt fahren müssen.

Wohnen Sie hingegen nicht am Ort, oder kann dem Mieter der Weg nicht zugemutet werden, so kann er von Ihnen verlangen, die Belege in seiner Wohnung vorzulegen. Die Fahrtkosten müssen Sie obendrein selbst tragen. 

Hat Ihr Mieter Anspruch auf Fotokopien?

Eine Frage, die nicht ganz unumstritten ist. Doch der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wenn Sie dem Mieter anbieten, die Belege im Original einzusehen, müssen Sie darüber hinaus nicht noch Fotokopien zur Verfügung stellen. Nur wenn dem Mieter der Weg zu Ihnen nicht zugemutet werden kann, hat er Anspruch auf Fotokopien. Die Kosten dafür muss er allerdings übernehmen. Dafür können Sie einen Betrag zwischen 25 und 50 Cent pro Kopie berechnen und einen Vorschuss verlangen. Das Porto ist damit allerdings bereits abgegolten.

Und noch etwas: Wenn Ihr Mieter bereits ausgezogen ist und jetzt in einer anderen Stadt lebt, kann er ebenfalls Fotokopien anfordern.

Dürfen Sie Scans von Belegen verschicken?

Eigentlich sind Fotokopien technisch schon überholt. Eine zeitgemäße Alternative wären Scans der Belege, die Sie Ihrem Mieter per Mail zuschicken. Der Vorteil: Kosten fallen nicht unmittelbar an. Scans sind im Übrigen auch erlaubt, wenn Sie ein sogenanntes „papierloses Büro“ führen, also die Belege selbst für Ihre Akten einscannen und die Originale nach drei Monaten vernichten, sofern dies die Aufbewahrungspflichten erlauben.

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Ihre Immobilenmakler Muenchen

Manuela Gerschlauer und Ingo Gerschlauer

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