Sehr geehrte Damen und Herren,

der Jahresanfang markiert immer auch einen Neubeginn. Und Neues und Erfreuliches soll sich in diesem Jahr ereignen. Zwar wird uns alle Corona auch weiterhin beschäftigen und einschränken, in unserem Alltag, bei unseren Reisen und bei vielen anderen Gelegenheiten. Doch gibt es auch Anlass zu Hoffnung und Zuversicht. 

Dabei fühlen sich manche durch steigende Energie- und Verbraucherpreise verunsichert. Steuern wir auf eine Inflation zu? Immobilien gelten zu Recht als sicherer Vermögenswert. Doch können Sie sich auch als Vermieter gegen die Geldentwertung schützen, indem Sie eine Indexmiete vereinbaren? In unserem ersten Beitrag erfahren Sie es. Außerdem blicken wir voraus auf das Jahr 2022: Was sich für Immobilieneigentümer und Vermieter verändern wird, das schildern wir in unserem zweiten Beitrag. Für uns hat dieses Jahr im Übrigen eine besondere Bedeutung. Denn vor 50 Jahren hat mein Vater, Ingo Gerschlauer, unser Unternehmen gegründet. Seitdem hat sich viel verändert, doch seine Grundsätze gelten mehr denn je. Auf Vertrauen und Kompetenz kommt es an.

Viel Vergnügen bei der Lektüre! Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post. Ihnen wünschen wir alles Gute zum neuen Jahr. Kommen Sie gut und gesund durch die nächsten Monate, damit wir alle hoffentlich unbeschwert den Sommer genießen können. 

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Indexmiete: Schutz gegen Inflation? 

Die Verbraucherpreise ziehen an. Zugleich hat sich die Politik zum Ziel gesetzt, Mietsteigerungen zu begrenzen, oder zeitweise ganz auszusetzen, durch einen „Mietendeckel“ oder ähnliche Maßnahmen (mehr dazu in unserem Beitrag über die Änderungen 2022). In dieser Situation stellt sich für Vermieter die Frage, ob es nicht sinnvoll wäre, eine Indexmiete zu vereinbaren.

Die Vorteile: Eine Mieterhöhung ist vergleichsweise bequem. Und die Höhe der Miete ist an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt. Wenn die Inflation anzieht und die Mieten stagnieren, dürfen Sie dennoch erhöhen. Und doch sollten Sie sorgfältig überlegen, ob für Sie eine Indexmiete in Frage kommt. In der Vergangenheit zumindest hätten Sie gegenüber der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ das Nachsehen gehabt.

Wie funktioniert die Indexmiete?

Zu Beginn der Mietzeit legen Sie die Höhe der Kaltmiete fest. Dabei müssen Sie womöglich die Bestimmungen der Mietpreisbremse beachten. Dieser Betrag ist der Ausgangswert. Zugleich halten Sie fest, auf welchem Stand sich der Index der Verbraucherpreise befindet.

Verändern sich im Laufe der Zeit die Verbraucherpreise, so ist es möglich, die Kaltmiete entsprechend anzupassen. Steigen die Verbraucherpreise also innerhalb eines Jahres um 5%, so dürfen Sie die Miete auch um 5% erhöhen. Dies gilt aber nur für nennenswerte Veränderungen“, s.u.

Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Früher konnten auch andere anerkannte Messgrößen vereinbart werden. Das geht nicht mehr. Im Sinne einer Vereinheitlichung ist das gewiss zu begrüßen. Abfragen können Sie den aktuellen Stand auf der Homepage des Statistischen Bundesamts (www.destatis.de).

Wann dürfen Sie die Miete frühestens verändern?

Nach zwölf Monaten dürfen Sie frühestens tätig werden und den aktuellen Stand vom Index abfragen. Hat er sich nennenswert verändert (um mehr als 3%), können Sie dies dem Mieter mitteilen. Dies muss lediglich „in Textform“ geschehen. Das heißt, Sie müssen die Mitteilung nicht unterschreiben, sondern können Ihrem Mieter auch eine E-Mail schicken. Die neue Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang Ihres Schreibens fällig. Geht Ihre Nachricht also am 8. Februar bei Ihrem Mieter ein, muss die neue Miete ab April gezahlt werden.

Die Veränderung müssen Sie erklären 

Es genügt nicht, einfach nur mitzuteilen, dass die Verbraucherpreise um x % gestiegen sind und Sie deshalb die Miete entsprechend erhöhen. Sie müssen es in Ihrem Schreiben schon nachvollziehbar vorrechnen. Denn Ihr Mieter muss nachprüfen können, wie Sie auf den Wert kommen und ob Sie sich nicht vielleicht verrechnet haben.

Geben Sie also an, auf welchem Indexwert die bisherige Miete beruht. Der Einfachheit halber nehmen wir an, der Index lag bei Abschluss des Mietvertrages exakt bei 100. Nun ist er auf 107 gestiegen. Das ist eine Erhöhung um 7%. Also dürfen Sie Ihre Kaltmiete auch um 7% erhöhen. Bei 1.000 Euro wäre das eine Erhöhung um 70 Euro. 

Den Zeitpunkt bestimmen Sie

Ob Sie nach 12, 16 oder 23 Monaten anpassen, liegt ganz bei Ihnen. Es empfiehlt sich, die Entwicklung der Verbraucherpreise zu verfolgen und den Index regelmäßig abzufragen. Erst wenn Sie eine nennenswerte Veränderung feststellen, ist es sinnvoll zu reagieren. Denn wenn Sie einmal die Miete angepasst haben, so muss sie wieder 12 Monate unverändert bleiben. Und erst dann dürfen Sie wieder reagieren. 

Also, am günstigsten ist es, nach einem deutlichen Schub, einem spürbaren Anstieg der Verbraucherpreise zu reagieren. Selbstverständlich unter Beachtung der 12-Monatsfrist.

Auch Ihr Mieter kann eine Anpassung verlangen

In der Praxis kommt es zwar kaum vor, aber Sie sollten wissen: Auch Ihr Mieter kann nach 12 Monaten tätig werden und eine „Anpassung“ verlangen. Dies wird natürlich nur geschehen, wenn die Verbraucherpreise gesunken sind, wonach es derzeit erst mal nicht aussieht. Aber viele Entwicklungen haben uns schon überrascht. Und so sollten Sie wissen, dass im Prinzip auch Ihr Mieter eine neue Festsetzung der Miete verlangen kann.

Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart werden

Sie können nicht einfach so das Verfahren zur Mieterhöhung wechseln. Vielmehr müssen Sie das hier beschriebene Verfahren in Ihrem Mietvertrag zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbaren. Oder aber Sie schließen mit Ihrem Mieter eine entsprechende Vereinbarung. Schriftlich und mit ausdrücklichem Bezug auf den Mietvertrag. 

Vom Mietmarkt abgekoppelt

Die Entwicklung der Indexmiete ist vom örtlichen Mietmarkt abgekoppelt. Denn maßgeblich sind nicht örtlichen Verhältnisse, sondern die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Schon in der Vergangenheit konnte sich das schon mal positiv auswirken – allerdings kaum in der boomenden Metropolregion München, in der die Mieten im Allgemeinen weit stärker gestiegen sind als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. 

Ob das so bleibt, kann niemand vorhersagen. Auf allen Ebenen bemüht sich die Politik, den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Doch das war schon in den vergangenen Jahren der Fall. In und um München sind die Mieten dennoch stark gestiegen. 

Auch ist unsicher, wie sich die Verbraucherpreise mittel- und langfristig entwickeln werden. Wir haben eine Phase hinter uns, in der sie nur äußerst moderat gestiegen sind. Dies könnte sich jetzt ändern. Doch die Fachleute sind uneins. Und so hängt es von Ihrer Einschätzung ab: Wollen Sie sich gegen Inflationsrisiken absichern, kann die Indexmiete tatsächlich ein Mittel sein. Doch ob die Mieten dann hinter der allgemeinen Preisentwicklung zurückbleiben? Daran kann man schon zweifeln.

Was kommt 2022 auf Immobilienbesitzer zu? 

Zu Beginn des Jahres werfen wir wieder einen Blick voraus: Was ändert sich 2022 für Vermieter und Eigentümer? Was ist jetzt schon beschlossen? Und was zeichnet sich ab?

Gebäude- und Wohnungszählung

Eigentlich sollte der „Zensus“ (landläufig „Volkszählung“ genannt) bereits 2021 stattfinden. Doch wegen Corona wurde die Sache um ein Jahr verschoben, in der Annahme, dass dann die Verhältnisse günstiger sein würden. Mitte Mai beginnt das große Zählen. Dann müssen Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter an die Statistischen Ämter allerlei Angaben übermitteln: Wohnungsgröße, Baujahr des Gebäudes, Art der Heizung und Energieträger, Quadratmeter Wohnfläche und Höhe der Nettokaltmiete.

TV-Anschlüsse nicht mehr umlagefähig

Wird im Gebäude ein neues Verteilnetz für TV-Anschlüsse installiert, können die Kosten nicht mehr als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Für bestehende Anlagen gilt eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024. Dies hat der BGH kürzlich in einem Urteil bestätigt.

EEG-Umlage sinkt, Energiekosten steigen 

Mit Jahresbeginn ist die EEG-Umlage (benannt nach dem „Erneuerbare-Energien-Gesetz“) von 6,5 Cent pro Kilowattstunde auf 3,723 Cent gesunken. Der Strom wird trotzdem teurer, weil die Beschaffungskosten gestiegen sind. Und auch die Preise für fossile Brennstoffe wie Öl und Gas ziehen an. Ein Grund ist auch, dass mit Jahresbeginn die CO₂-Abgabe für eine Tonne Kohlendioxid von 25 auf 30 Euro gestiegen ist. Das bedeutet für einen durchschnittlichen Haushalt mit Ölheizung Mehrkosten von rund 100 Euro pro Jahr.

Heizkostenverordnung verpflichtet zu monatlicher Information

Die Heizkostenverordnung entfaltet jetzt ihre Wirkung. Im Laufe der nächsten Jahre müssen Sie Ihre Zentralheizung umrüsten. Die Zähler müssen künftig fernablesbar sein und zudem den Datenaustausch mit anderen Geräten ermöglichen. Für neue Heizanlagen gilt diese Pflicht ab sofort. Aber auch wenn mehrere Zähler ausgetauscht werden sollen, sind Sie verpflichtet, auf die neue Technik umzusteigen. 

Ganz entscheidend: Sobald Sie die fernablesbaren Zähler installiert haben, unterliegen Sie der Pflicht, Ihren Mieter monatlich über seinen Verbrauch zu informieren. Dies dürfte in aller Regel ein Wärmemessdienst für Sie erledigen, der Sie auch über die Installation der Messgeräte berät.

Mietspiegelreform tritt im Juli in Kraft

Die Bedeutung von Mietspiegeln soll gestärkt und die Regelungen sollen vereinheitlicht werden. Für Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern wird der Mietspiegel zur Pflicht. Allerdings gibt es eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2023. Möchte eine Gemeinde einen „qualifizierten Mietspiegel“ erstellen, hat sie dafür sogar noch ein Jahr länger Zeit.

Mieter und Vermieter sind verpflichtet, über die Höhe der Miete, Größe, Art und Ausstattung ihrer Wohnung Auskunft zu erteilen, damit der Mietspeigel erstellt werden kann. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden. 

Alle zwei Jahre muss der Mietspiegel an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Für qualifizierte Mietspiegel gilt eine Frist von vier Jahren. 

Was plant die Ampel-Regierung?

Im Koalitionsvertrag vom November 2021 zeichnen sich einige Vorhaben ab, die die Bundesregierung in Angriff nehmen möchte. So soll mehr Wohnraum geschaffen werden. 400.000 Wohnungen sollen jedes Jahr entstehen, davon sollen 100.000 öffentlich gefördert werden. Die lineare Abschreibung für Neubauten soll von zwei auf drei Prozent angehoben werden.

Außerdem hat sich die Ampel dem Klimaschutz und dem Mieterschutz verschrieben. An neue Heizungen werden strengere Maßstäbe angelegt, sie sollen stärker mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Solarzellen auf Dächern sollen bei neuen Gewerbeimmobilien verpflichtend vorgeschrieben werden, bei Wohnimmobilien möchte man diese Anlagen, „zur Regel“ machen. 

Was die Heizkosten betrifft, so sollen Vermieter an der CO₂-Abgabe beteiligt werden. Eine erste Regelung soll bereits ab Juni in Kraft treten. Anschließend soll nachgesteuert werden.

Und schließlich sagt die Ampel den steigenden Mieten den Kampf an. Dafür sind mehrere Maßnahmen im Gespräch: Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Mietmarkt von 15% auf 11% Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. Auch sollen in den Mietspiegel die Mieten der letzten sieben Jahre einfließen. Dies wurde erst 2020 geändert, als der Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert wurde. 

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