Sehr geehrte Damen und Herren,

ein weiteres sehr besonderes Jahr neigt sich seinem Ende zu. Die Corona-Pandemie haben wir wohl halbwegs überstanden. Nun stehen wir vor neuen Herausforderungen und Veränderungen, die vielen Immobilienbesitzern Sorgen bereiten, wie z.B. die steigenden Energiekosten. 

In diesem Newsletter beschäftigen wir uns mit der Frage, wie Sie reagieren können, wenn Ihr Mieter eine Photovoltaik-Anlage installieren möchte, um seinen Strom selbst zu produzieren. Müssen Sie ihm das gestatten?

Unser zweites Thema betrifft das Jahressteuergesetz, das im kommenden Jahr wirksam wird. Es sieht vor, dass Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien erheblich ansteigen. Doch gibt es Möglichkeiten, darauf zu reagieren und die steuerliche Belastung abzumildern. 

Wenn Sie uns schreiben möchten, schicken Sie uns eine Mail an mail@gerschlauer.de. Wir freuen uns über Ihre Post.  Wir wünschen Ihnen ein gesegnetes Weihnachtsfest. Und kommen Sie gut und gesund in das neue Jahr, das hoffentlich friedlicher wird.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

News weihnachten

Darf Ihr Mieter seine eigene Solaranlage betreiben? 

Die Strompreise gehen weiter in die Höhe. Eine Entspannung der Lage ist nicht in Sicht. Immer mehr Mieter kommen daher auf die Idee, ihren eigenen Strom zu produzieren – mit einer Photovoltaikanlage. Manche lassen sich einfach auf dem Balkon aufstellen, andere werden an der Fassade montiert oder kommen aufs Dach. Müssen Sie das erlauben, wenn Ihr Mieter Sie darum bittet, dieser Maßnahme zuzustimmen? Und wie sichern Sie sich ab, wenn Sie einverstanden sind?

 „Balkonkraftwerke“ sind fast immer zulässig 

Bei Mietern erfreuen sie sich wachsender Beliebtheit: Miniatur-Anlagen mit einer Maximalleistung von 600 Watt. Die werden auf dem Balkon oder auf der Terrasse aufgestellt oder an der Fassade montiert. Sie produzieren eine überschaubare Menge Strom, der zudem sofort verbraucht werden muss, wenn er nicht in einer Batterie gespeichert wird.

Fragt Ihr Mieter um Erlaubnis, so ein Gerät aufzustellen oder zu montieren, werden Sie ihm die kaum verwehren können. Sie bräuchten dazu einen „triftigen Grund“. Ist die Anlage baurechtlich nicht zulässig? Oder stellt sie eine optische Beeinträchtigung dar, zum Beispiel bei einem denkmalgeschützten Gebäude? Oder ist sie nicht fachgerecht montiert? Dann können Sie verlangen, dass die Anlage entfernt wird.

Und wenn die Fassade angebohrt wird?

Dabei ist zu unterscheiden: Für das bloße „Aufstellen“ der Module ist in aller Regel nicht einmal ihre Zustimmung erforderlich. Bei einer festen Montage sieht das schon anders aus. Und ist die Fassade des Gebäudes betroffen, kann dies sein Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigen. Aber auch hier müssen Sie ein „berechtigtes Interesse“ geltend machen, um eine Installation zu untersagen. 

Bei einer Eigentumswohnung dürfen Sie das allerdings gar nicht allein entscheiden. Vielmehr brauchen Sie die Zustimmung, besser noch: einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. 

Schließen Sie eine Vereinbarung mit Kaution

Wenn Sie die Installation erlauben, sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung schließen. Darin halten Sie fest, dass Ihr Mieter seine Anlage spätestens beim Auszug auf eigene Kosten wieder abbauen muss. Den dafür nötigen Betrag sollten Sie als Kaution verlangen. Die müssen Sie wie die Mietkaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen.  

Dachflächen verpachten

Möchte Ihr Mieter eine leistungsfähige Photovoltaik-Anlage installieren, ist er auf die Dachfläche angewiesen. Als Wohnungsmieter hat er die jedoch in aller Regel nicht mitgemietet. Sie können jedoch die benötigten Quadratmeter an ihn verpachten. Gegen ein gewisses Entgelt stellen Sie Ihre Dachfläche zur Verfügung. Darüber schließen Sie einen Pachtvertrag. In dem halten Sie die wichtigsten Punkte fest:

  • Die Höhe der Pacht 
  • Eine Regelung zur Erhöhung der Pacht
  • Was geschieht, wenn Ihr Mieter das Mietverhältnis kündigt? 
  • Was geschieht, wenn Sie das Mietverhältnis kündigen, z.B. wegen Eigenbedarf?

Im Prinzip haben Sie Anspruch auf den kompletten Rückbau der Anlage. Wenn Sie das wollen, nehmen Sie das in Ihren Vertrag auf und vereinbaren auch hier eine Kaution. 

Auf der anderen Seite dürfte eine fachgerecht montierte Solaranlage Ihre Wohnung oder Ihr Haus beträchtlich aufwerten. Das könnte Ihnen eine Entschädigung wert sein – die Sie vorher festlegen sollten. Und denken Sie daran, dass Sie mit der Anlage auch Verpflichtungen übernehmen, die sich aus dem Betreiben so einer Anlage ergeben.

Immobilien senioren

Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien steigen drastisch

Im kommenden Jahr kommt auf Immobilienbesitzer eine einschneidende Veränderung zu: Immobilien werden sowohl bei der Erbschaftssteuer wie auch bei der Schenkungssteuer neu bewertet: nämlich wesentlich höher als bislang. Wer eine Immobilie erbt, der dürfte in vielen Fällen gezwungen sein, sie zu verkaufen – um die Erbschaftssteuer zu bezahlen. Dies gilt insbesondere für München und die Münchner Region. Hier liegen die Immobilienpreise bekanntlich auf recht hohem Niveau. Und nach eben diesen „Marktpreisen“ soll die Immobilie künftig bei der Erbschaftssteuer bewertet werden. Kann das Finanzamt den „Marktpreis“ nicht ermitteln, kommt das sogenannte „Sachwertverfahren“ zum Einsatz. Dabei werden unterschiedliche Größen berücksichtigt wie der „Gebäudeherstellungswert“, der „Bodenwert“, der „Sachwert- und der Regionalfaktor“. Im Ergebnis wird dann die Immobilie – ersten Modellrechnungen zufolge“ – zwischen 30 und 50% höher bewertet als jetzt. Das kann schon einige zehntausend Euro Unterschied ausmachen – oder erheblich mehr.

So bleibt die Immobilie weiterhin steuerfrei

Immerhin gibt es weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu vererben. Und zwar an seine nächsten Angehörigen wie Ehegatte, Kinder und Enkel. Die müssen dann allerdings das fragliche Objekt zeitnah selbst beziehen und dort mindestens zehn Jahre wohnen bleiben. In einer Zeit, in der die Kinder häufig an einen anderen Ort ziehen und auch beruflich mobil bleiben müssen, dürfte das in vielen Fällen schwierig werden. Und noch etwas gibt es zu beachten: Das Objekt darf nicht größer sein als 200 Quadratmeter.

Jetzt noch die Immobilie übertragen

Die Zeit wird knapp, und die Notartermine sind vielfach bereits ausgebucht. Denn viele Immobilienbesitzer übertragen jetzt noch ihr Objekt an ihre Angehörigen – oder zumindest Teile davon. Wenn es Ihnen gelingt, noch einen Termin beim Notar zu ergattern, gilt für Sie noch die alte Regelung. Maßgeblich ist nämlich das Datum der Beurkundung und nicht des Eintrags im Grundbuch. 

Allerdings raten wir davon ab, jetzt überstürzt zu handeln. Die Übertragung einer Immobilie hat weitreichende Folgen. Ihre Entscheidung sollte daher gründlich durchdacht werden. Lebensverhältnisse verändern sich. Vor allem aber sollten Sie dafür sorgen, dass Sie sich ausreichend absichern. Denn wenn Sie Ihre Immobilie einmal übertragen haben, gehört sie Ihnen nicht mehr. Die Folgen könnten äußerst nachteilig sein. 

Sichern Sie sich das lebenslange Wohnrecht

Es gibt eine elegante Möglichkeit, die eigenen Ansprüche zu sichern und gleichzeitig die mögliche Schenkungssteuer (die der Erbschaftssteuer entspricht) zu reduzieren. Lassen Sie ein „lebenslanges Wohnrecht“ oder den „Nießbrauch“ im Grundbuch eintragen, reduziert dies die Bewertung Ihrer Immobilie ganz erheblich. Auch dürfte es für das Finanzamt wesentlich schwieriger sein, den Verkauf vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Dies führt dazu, dass das „Sachwertverfahren“ zum Einsatz kommt und der Wert der Immobilie geschätzt werden muss. Im Allgemeinen dürfte der unter dem Marktpreis liegen. Sie können aber auch gleich einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten beauftragen. Das kostet zwar ein- bis zweitausend Euro, lohnt sich jedoch, wenn abzusehen ist, dass das Finanzamt sonst einen höheren Wert zugrunde legen wird.

Vereinbaren Sie eine Widerrufsklausel

Darüber hinaus können Sie sich durch eine Widerrufsklausel absichern. Damit könnten Sie die Schenkung rückgängig machen, wenn ein bestimmter Fall eintritt: Wenn Sie etwa selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten, der Beschenkte straffällig wird, sich scheiden lässt – oder verstirbt. Auch können Sie mit einem „Belastungsverbot“ verhindern, dass die Beschenkten das Objekt mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten.  

Immobilien teilen

Gibt es in Ihrer Immobilie mehrere Einheiten, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus, lassen sich auch erst einmal einzelne Wohnungen übertragen – womöglich an mehrere Angehörige, die dann jeweils ihren Freibetrag geltend machen können. Aber Achtung: Eigentumswohnungen werden in der Summe höher bewertet als ein „ungeteiltes“ Mehrfamilienhaus. Bei einer Aufteilung lauert auch die Problematik Aufteilung nach WEG, oder Bruchteilseigentum. Man muss sich immer den konkreten Einzelfall anschauen, um die richtige Entscheidung zu treffen.

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Manuela Gerschlauer
Immobilienmaklerin (IHK)

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Manuela Gerschlauer und Ingo Gerschlauer

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