Immobilienbrief Juli 2019
Sehr geehrte Damen und Herren,
auf unserer Homepage haben wir zwei neue Angebote bereitgestellt: Sie können Ihre Immobilie bewerten lassen – nach nur wenigen Schritten erfahren Sie umgehend den Preis, den Ihre Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten im Markt erzielen kann. Kostenlos und unverbindlich, als PDF-Datei, die wir Ihnen per Mail zuschicken.
Unser zweiter Service: Wir haben für Sie sieben Ratgeber zusammengestellt, zu grundlegenden Themen rund um die Immobilie: Immobilienwelt erklärt, Immobilie geerbt, Immobilien verkaufen, Immobilie privat verkaufen, Immobilie sanieren, Immobilie in der Scheidung und Wohnen im Alter. Auch die Ratgeber schicken wir Ihnen gerne als PDF-Datei zu – kostenlos und unverbindlich.
Sommerzeit ist Grillzeit. Daher widmen wir uns in diesem Newsletter der Frage, was Immobilienbesitzer beim Grillen beachten müssen: Wie oft dürfen Sie grillen? Müssen Sie es hinnehmen, wenn Ihr Nachbar auf dem Balkon grillt? Können Sie Ihrem Mieter das Grillen verbieten? Und wie ist das bei einer Eigentumswohnung: Kann da auch das Grillen verboten werden? Antworten liefert unser Newsletter.
Wir wünschen Ihnen schöne Sommertage und viel Vergnügen beim Lesen! Und wenn Sie Fragen oder Anregungen zu unserem Newsletter haben, schreiben Sie uns: mail@gerschlauer.de
Ingo Gerschlauer und sein Team
Grillen – was ist erlaubt?
Im Sommer ist Grillsaison. Vor allem am Wochenende brutzeln immer mehr Münchner ihr Fleisch, ihren Fisch und ihr Gemüse auf dem eigenen Grill. Grillen liegt im Trend. Doch was ist überhaupt zulässig? Unser Beitrag gibt Auskunft.
Im Garten oder auf dem Balkon
Grundsätzlich ist Grillen erlaubt, ob im Garten oder auf dem Balkon. Und doch gibt es einige Einschränkungen zu beachten, vornehmlich was die Geruchsbelästigung angeht: Ziehen die Rauchschwaden von Ihrem Balkon direkt in die nebengelegene Wohnung oder räuchern Sie von Ihrer Terrasse das Schlafzimmer vom Nachbarn ein, haben Sie keinen Anspruch, den Grill anzuwerfen. Es kommt ganz darauf an, wie stark die Beeinträchtigung ausfällt. Das eröffnet einen weiten Ermessensspielraum, zumal in München klare gesetzliche Vorgaben fehlen.
Ob Sie grillen dürfen, ja/nein, wie und wo, das steht meist in der Hausordnung. Ist da das Grillen untersagt, müssen Sie sich daran halten. Manchmal schreibt die Hausordnung auch bestimmte Plätze vor und erlaubt nur zu bestimmten Zeiten und mit einer bestimmten Häufigkeit zu grillen (Standardregel: einmal im Monat). Auch diese Regelungen müssen Sie beachten.
Bei Einfamilien- oder Reihenhäusern ist es entscheidend, wie nahe Sie mit Ihrem Grill den Nachbarn kommen. Es geht darum, aufeinander Rücksicht zu nehmen. Eine gewisse ortsübliche Beeinträchtigung durch gelegentliches Grillen muss Ihr Nachbar hinnehmen, aber nicht, dass Sie den Grill möglichst nahe an sein Grundstück oder sein Haus heranrücken. Ist es zumutbar, den Grill im hinteren Teil des Gartens aufzustellen, muss dies auch geschehen, so das Bayerische Oberste Landgericht in einem Urteil vom 18. März 1999 (Az. 2 Z BR6/99). Gegen übermäßigen Rauch und Qualm und andere „unwägbare Stoffe“ hat Ihr Nachbar nach § 906 BGB ohnehin ein „Abwehrrecht“.
Dürfen Sie Ihrem Mieter das Grillen untersagen?
Es gibt eine ganze Reihe von Klauseln im Mietvertrag, die unwirksam sind (wie zum Beispiel ein generelles Verbot, Haustiere zu halten). Doch das Grillen können Sie Ihrem Mieter nach aktueller Rechtsprechung im Mietvertrag komplett untersagen. Hält er sich nicht daran, schicken Sie ihm eine Abmahnung und lassen ihn wissen: Beim nächsten Mal erfolgt die fristlose Kündigung.
Der Grund: Grillen gehört nicht zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Wohnung. Das ist durch zahlreiche Urteile bestätigt worden (z. B. Landgericht Essen, Urteil vom 7. Juli 2001, Az. 10 S 438/01). Anders verhält es sich nur, wenn für die Bewohner ein Grillplatz in der Wohnanlage zur Verfügung steht. Dann wäre ein Verbot willkürlich. Es gäbe keinen sachlichen Grund, dem Mieter das Grillen generell zu verbieten. Er müsste es dann eben nur dort tun.
Was gilt für die Eigentumswohnung?
Die Eigentümergemeinschaft kann das Grillen auf Terrassen, Balkonen und Rasenflächen der Wohnanlage untersagen. Dazu genügt ein Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung (u. a. Landgericht München, Urteil vom 10. Januar 2013, Az. 36 S 8058). Anfechtbar hingegen ist ein Beschluss, der das Grillen auf den Balkonen „uneingeschränkt“ erlaubt (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 9. November 1990, Az. 25 T 435/90). Denn das Grillen ist „eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer“ wegen Brandgefahr, Rauch und Geruch. Mit anderen Worten, einen Freifahrschein gibt es nicht. Es ist immer darauf zu achten, dass die Beeinträchtigungen der Mitbewohner möglichst gering gehalten werden.
Wie oft und wann darf gegrillt werden?
Es gibt eine erstaunliche Bandbreite, was die Gerichte für zulässig erachten. So hat das Landgericht Stuttgart festgelegt, dass dreimal Grillen im Jahr oder sechs Stunden Jahresgesamtgrillzeit zulässig sind (Urteil vom 14. August 1996, Az. 10 T 359/96), während das Bayerische Oberste Landgericht sechs- bis zehnmaliges Grillen (je nach Art und Umfang) gestattet (Urteil vom 18. März 1999, Az. 2 Z BR6/99).
Andere Gerichte sind noch großzügiger. Wobei sich ein gewisser Trend erkennen lässt, insgesamt mehr zuzulassen. Es kommt immer auf den Grad der Beeinträchtigung an, aber das Amtsgereicht Schöneberg (in Berlin) hat es für zulässig erklärt, 20 bis 25 Mal im Jahr für jeweils zwei Stunden den Grill anzuwerfen (Urteil vom 2. Oktober 2007, Az. 3 C 14/07). Die Berliner Richter erklärten, gegen 21 Uhr sollte das Grillen beendet sein. Die Stadt München erklärt auf ihrer Website, dass eine Grillfeier „in normaler Lautstärke“ sogar bis 22 Uhr erlaubt ist.
Als Faustregel kann gelten: Höchstens zweimal im Monat, insgesamt nicht mehr als zehnmal im Jahr. Damit dürften Sie auf der sicheren Seite sein. Früher war es üblich, das Grillen 48 Stunden vorher anzukündigen. Das wird heute nicht in jedem Fall verlangt, zumindest nicht, wenn sich die Sache im Rahmen des Üblichen bewegt (AG Westerstede, Beschluss vom 30. Juni 2009, Az. 22 C 614/09).
Und auch die Grillsaison wird etwas länger bemessen. Legte das Amtsgericht Bonn in einem Urteil vom 29. April 1997 noch fest, dass in der Zeit von April bis September gegrillt werden muss (Az. 6 C 545/96), erweiterte das Amtsgericht Halle am 11. Dezember 2012 diese Zeitspanne auf März bis Oktober (Az. 10 C 1126/12).
Die Erweiterung der Grillzone
Wer nicht zu Hause grillen darf oder mag, der kann in München einen der öffentlichen Grillplätze nutzen. Insgesamt gibt es zehn sogenannte „Grillzonen“, Areale in Naherholungsgebieten, in denen man seinen Grill aufstellen kann: An der Isar (eine Grillzone im Norden, eine im Süden), im Hirschgarten, im Westpark, im Ostpark und an fünf Badeseen (Feldmochinger See, Fasaneriesee, Lerchenauer See, Langwieder See, Lußsee/Birkensee).
