Immobilienbrief September 2019

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir ziehen in den Süden, genauer nach München Solln. Ab 1. Oktober finden Sie uns in der Herterichstraße 42, in unmittelbarer Nähe des Sollner Zentrums um den Fellerer Platz. Die neuen Räumlichkeiten beinhalten ein Ladenbüro, so dass wir noch unmittelbarer für Sie erreichbar sind. Darüber hinaus bietet der neue Standort unseren Kunden bessere Parkmöglichkeiten. Unser altbekanntes und bewährtes Ladenbüro in der Altstadt, gleich am Isartor, bleibt natürlich erhalten. So sind wir auch im Zentrum gut für Sie zu erreichen. Im Übrigen ändert sich für Sie nichts. Ihre Ansprechpartner sind wie gewohnt für Sie da. Auch unsere Telefonnummern, unser Faxanschluss, unsere Mailadressen sowie Geschäftsführung und Inhaber bleiben unverändert.

Noch ist Zeit, doch Vermieter müssen langsam an die Abrechnung der Nebenkosten denken. Wir nennen Ihnen die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten müssen. Weiterhin bringen wir Sie in Sachen Mietpreisbremse auf den neuesten Stand. Sie erfahren, was aktuell in München gilt und womit Sie als Vermieter vielleicht noch zu rechnen haben. Und schließlich kümmern wir uns jahreszeitlich bedingt um das Laub, das demnächst wieder von den Bäumen fallen wird. Was müssen Immobilienbesitzer tun? Und können Sie sich gegen die Blättermassen aus Nachbars Garten wehren? In unserem Beitrag können Sie es nachlesen.

Wir wünschen Ihnen schöne Herbsttage und viel Vergnügen beim Lesen! Und wenn Sie Fragen oder Anregungen zu unserem Newsletter haben, schreiben Sie uns: mail@gerschlauer.de

Ingo Gerschlauer und sein Team

Mietpreisbremse in München

Kürzlich ging es durch die Presse: Eine Münchner Mieterin hatte gegen ihren Vermieter geklagt, weil der die Mietpreisbremse nicht beachtet hatte. Die Mieterin unterlag bei Gericht. Denn wegen eines Formfehlers der Staatsregierung sei die Mietpreisbremse in Bayern nicht wirksam gewesen. Viele Vermieter in München fragen sich: Was gilt denn aktuell für München? Wie soll ich mich verhalten, wenn mein Mieter sich auf die Mietpreisbremse beruft? Und was ist für die Zukunft zu erwarten?

Stichtag 7. August 2019

Die Mietpreisbremse ist in Bayern 2015 eingeführt worden. Doch das Landgericht München hat sie im Dezember 2017 für unwirksam erklärt. Daraufhin hat die Staatsregierung die Verordnung nachgebessert und in diesem Jahr eine neue Verordnung auf den Weg gebracht, die am 7. August in Kraft getreten ist. Wie das Amtsgericht München in dem Urteil gegen die Mieterin klarstellte, reichte die Nachbesserung nicht aus. Anders gesagt: Die Mietpreisbremse gilt in München erst für Mietverhältnisse, die ab dem 7. August 2019 begründet worden sind. Haben Sie also vorher den Mietvertrag abgeschlossen, müssen Sie die Mietpreisbremse nicht beachten.

Das ist wichtig zu wissen. Denn viele Mieter glauben, die Mietpreisbremse gelte schon lange und sie könnten im Zweifel ihren Vermieter in Verlegenheit bringen. Ja, derzeit ist auch im Gespräch, dass Mieter rückwirkend „zu viel gezahlte“ Miete zurückfordern können. Der bayerische Justizminister Georg Eisenreich hat gerade in einem Interview erklärt, er halte einen Zeitraum von „etwa zwei Jahren“ für angemessen. Diese Maßnahme muss aber erst noch beschlossen werden.

In jedem Fall aber gilt es im Hinterkopf zu behalten: Für Mietverhältnisse, die vor dem 7. August 2019 geschlossen worden sind, ist die Mietpreisbremse unwirksam. Und die Verordnung gilt erst einmal nur bis zum 31. Juli 2020.

Womit müssen Vermieter rechnen?

Nach dem Willen der Regierungskoalition soll die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert werden. Außerdem sollen die Bestimmungen noch verschärft werden. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, soll nun ein Zeitraum von sechs Jahren herangezogen werden (bislang waren es vier Jahre). Weiterhin ist geplant, dass der Mieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete zurückfordern kann – bis zu einem Zeitraum von zweieinhalb Jahren.

Der Mietpreisbremse stehen viele Politiker zwar skeptisch gegenüber, doch sind noch weit drastischere Maßnahmen in der Diskussion: Mehrjähriger Mieterhöhungsstopp, Mietendeckel und Einschnitte bei der Modernisierung. Dabei kursieren vor allem Vorschläge, die Erhöhung der Miete nach der Modernisierung weiter zu begrenzen. Der Gesetzgeber hat ja schon die Umlage auf die Jahresmiete von 11 % der Modernisierungskosten auf 8 % gemindert. Darüber hinaus gibt es die Forderung, dass der Vermieter die Miete wieder senkt, sobald sich die Modernisierung gewissermaßen amortisiert hat. Bei 8 % Umlage wäre das nach zwölfeinhalb Jahren der Fall.

Realistisch erscheint diese Forderung nicht. Ebenso wenig wie das staatlich verordnete „Einfrieren“ der Miete. Zwar gibt es in Bayern ein entsprechendes Volksbegehren. Doch die Aussichten, dass dies zu einer Gesetzesänderung führen könnte, halten wir für sehr gering. Der bayerische Justizminister Eisenreich hält ein solches Gesetz denn auch für „klar verfassungswidrig“.

Wer muss das Herbstlaub entfernen?

Wenn die Bäume ihre Blätter abwerfen, kommen viele Menschen in angenehm melancholische Herbststimmung. Doch Laub ist auch eine Gefahrenquelle. Zumindest wenn es auf Gehwegen herumliegt und nass wird, was in diesen Monaten recht häufig geschieht. Dann kann man sehr leicht ausrutschen. Daher müssen Grundstückseigentümer dafür sorgen, dass die Blätter auf den Wegen entfernt werden, für die sie verantwortlich sind.

Grundsätzlich sind die Städte und Gemeinden für die Verkehrssicherungspflicht zuständig. Sie müssen dafür sorgen, dass jeder die öffentlichen Wege und Straßen gefahrlos nutzen kann. Allerdings können sie diese Pflicht auf die Grundstückseigentümer übertragen, was vor allem in ländlichen Gebieten und in den Außenbezirken geschieht. In München kümmert sich die Straßenreinigung um das Herbstlaub. Jedoch nicht überall, sondern nur im sogenannten „Vollanschlussgebiet“. Das befindet sich im Wesentlichen innerhalb des Mittleren Rings und im Kernbereich von Pasing. Sind Sie unsicher, erteilt das Baureferat Auskunft. Oder Sie prüfen einfach nach, ob Sie Straßenreinigungsgebühren bezahlen müssen. Ist das der Fall, sind Sie von dieser Pflicht befreit.

Wo müssen Sie kehren?

Ansonsten müssen Sie sich um den Gehweg vor Ihrem Grundstück kümmern. Außerdem um den Radweg, um Parkbuchten und die Straße bis zur Mitte der Fahrbahn. Vielbefahrene Straßen sind davon jedoch ausgenommen. Für die ist wiederum die Straßenreinigung zuständig.

In jedem Fall aber bleiben Sie als Eigentümer für alle Wege verantwortlich, die sich auf Ihrem Grundstück befinden. Im Rahmen Ihrer Verkehrssicherungspflicht müssen Sie dafür sorgen, dass man diese Wege gefahrlos nutzen kann (beispielsweise damit Besucher zu Ihnen an die Haustür kommen).

Wie viel und wie oft müssen Sie kehren?

Es gibt keine klaren Regeln dafür, wie intensiv Sie sich um das Laub kümmern müssen. Anders als beim Schneeschippen gibt es nicht einmal Orientierungswerte. Das bedeutet aber keineswegs, dass Sie diese Pflicht auf die leichte Schulter nehmen sollten. Vielmehr müssen Sie dafür sorgen, dass diese Wege sicher bleiben. Also mit Augenmaß immer wieder Laub zusammenkehren und entfernen. Je mehr Laub sich ansammelt, desto stärker stehen Sie in der Pflicht. Allerdings kommt es nicht nur auf die Menge an. Nasses Laub stellt eine besondere Gefahr dar, die Sie beseitigen sollten.

Dürfen Sie einen Laubbläser einsetzen?

Weil sie solchen Lärm machen und nicht immer sehr effektiv sein sollen, stehen Laubbläser stark in der Kritik. Wie sinnvoll ihr Einsatz ist, mag jeder selbst entscheiden. Wenn Sie damit arbeiten, müssen Sie die Ruhezeiten einhalten. In Wohngebieten dürfen diese Geräte nur zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 17 Uhr betrieben werden. Einen weniger lauten Laubbläser mit EU-Prüfzeichen dürfen Sie hingegen zwischen 7 und 20 Uhr benutzen.

Können Sie Ihren Mieter zum Laubkehren verpflichten?

Was für den Räum- und Streudienst gilt, trifft auch auf das Laubkehren zu: Sie können es auf Ihren Mieter übertragen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Alternativ können Sie für das Laubkehren einen Dienstleister oder den Hausmeister beauftragen und den Betrag im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Aber auch dazu brauchen Sie eine mietvertragliche Vereinbarung (Näheres in unserem Beitrag über die Nebenkostenabrechnung in diesem Newsletter). Gibt es keine entsprechende Klausel, müssen Sie sich selbst um das Laub kümmern und die Kosten übernehmen.

Ab in die Biotonne!

Auf keinen Fall dürfen Sie das Laub in den Rinnstein oder den Gulli befördern. Besser ist es, Laubhaufen aufzuschichten, wo sie niemanden stören, in Randbereichen, auf Grünstreifen, in Vorgärten oder Hinterhöfen. Hier können Igel und andere Kleintiere überwintern – wenn das Laub nicht zu kompakt ist, sondern der Haufen durch Holz und Reisig etwas aufgelockert wird. Auch sollte der Haufen halbwegs geschützt stehen – und bis zum Ende des Winters unangetastet bleiben.

Ansonsten können die Laubhaufen auch kompostiert werden. Doch nicht jeder hat ausreichend Platz dafür – gerade wenn große Mengen an Laub anfallen. Eine gute Möglichkeit, Laub umweltfreundlich zu entsorgen, ist die Biotonne. Aus diesem Abfall wird Strom gewonnen und Blumenerde. Wem das nicht reicht, kann das Laub auch in einem der zwölf städtischen Wertstoffhöfe entsorgen. Pro Tag dürfen Sie da einen Kubikmeter anliefern – kostenlos. Das Laub in den Wald schaffen oder einfach verbrennen, das ist hingegen verboten.

Laub vom Nachbargrundstück

Grundsätzlich müssen Sie sich um das Laub kümmern, das bei Ihnen auf dem Grundstück landet – auch wenn es von Bäumen aus Nachbars Garten stammt. Nach einem Urteil des Amtsgerichts München muss jeder, in dessen  Umgebung Bäume stehen, auch das Laub hinnehmen. Und doch gibt es Grenzen. Nehmen die Blättermengen überhand, sollte man sich darauf verständigen, dass der Nachbar einen Teil der Entsorgung übernimmt, zumindest einen Teil der Kosten. Berufen kann man sich dabei auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe, das dem leidtragenden Nachbarn einen finanziellen Ausgleich zugesprochen hat, gewissermaßen eine Art „Laubrente“ (Urteil vom 9.9.2009, Az. 6 U 185/07).

Worauf Sie bei Ihrer Nebenkostenabrechnung achten müssen

Alle Jahre wieder müssen Sie als Vermieter über die Nebenkosten abrechnen. Dabei wird über kein anderes Thema so häufig zwischen Mietern und Vermietern gestritten. Denn in den vergangenen Jahren sind die Nebenkosten stark gestiegen, nicht zuletzt infolge der massiven Erhöhung kommunaler Gebühren. Und so prüfen die Mieter schon etwas genauer, was sie da zahlen sollen. Mittlerweile dreht sich jede dritte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um das Thema Nebenkosten. Häufig gibt es etwas zu beanstanden. Und der Mieter legt Widerspruch ein.

Beachten Sie die Fristen

Die Abrechnung der Nebenkosten ist eine lästige Pflicht, die viele Vermieter vor sich herschieben. Dabei kann es schon mal geschehen, dass sie die Frist verpassen und zu spät abrechnen. Ihnen sollte das nicht passieren. Denn wenn Sie die Frist nicht einhalten, können Sie keine Nachforderungen mehr an Ihren Mieter stellen. Ergibt sich hingegen ein Guthaben, müssen Sie das selbstverständlich an ihn auszahlen.

Bis wann müssen Sie also abrechnen? Nach § 556 Abs.3 Satz 2 BGB muss Ihre Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Rechnen Sie also (wie die meisten Vermieter) nach dem Kalenderjahr ab, wird es allmählich Zeit, sich um die Abrechnung zu kümmern. Für das Jahr 2018 haben Sie noch bis zum 31. Dezember 2019 Zeit. Das heißt, bis dahin muss der Mieter Ihre Abrechnung bekommen haben. Es ist zu empfehlen, diese Frist nicht auszureizen, sondern bereits vorher tätig zu werden. Nicht nur weil Sie im Zweifel beweisen müssen, dass die Abrechnung dem Mieter rechtzeitig zugegangen ist. Sondern auch weil Sie sich einen zeitlichen Puffer verschaffen, im Fall des Falles noch nachzubessern. Je früher Sie die Sache angehen, desto entspannter können Sie das Thema betrachten.

Noch etwas ist wichtig: Auch wenn Sie die Frist verstreichen lassen, hat Ihr Mieter noch Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Sie dürfen nur keine Nachforderungen an ihn stellen. Abrechnen müssen Sie weiterhin.

Welche Nebenkosten dürfen Sie auf Ihren Mieter umlegen?

Die Betriebskostenverordnung listet 17 verschiedene Arten von Nebenkosten auf: Von der Grundsteuer über die Kosten für Wasser, Strom und Heizung, Gartenpflege, Versicherungen bis zu den „sonstigen Betriebskosten“ (zu denen gleich mehr). All diese Betriebs- oder Nebenkosten (beide Begriffe meinen ein und dasselbe) dürfen Sie auf Ihren Mieter umlegen – wenn das so in Ihrem Mietvertrag steht. Früher waren die Gerichte strenger und verlangten, dass jede Nebenkostenart aufgeführt werden musste. Heute genügt der Hinweis, dass der Mieter die Nebenkosten „im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung“ tragen muss. Enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel mit dem Hinweis auf diese Bestimmung, dürfen Sie sämtliche Nebenkosten, die überhaupt umlagefähig sind, gegenüber dem Mieter geltend machen.

Ausnahme sind die bereits erwähnten „sonstigen Betriebskosten“. Dazu zählen Nebenkosten, die umlagefähig sind, aber noch nicht in den 16 vorangegangenen Positionen erwähnt worden sind; üblicherweise sind das Betriebskosten für Sondereinrichtungen wie Schwimmbad, Klimaanlage, Müllschlucker oder auch die Wartungskosten für die Rauchmelder. Diese „sonstigen“ Betriebskosten müssen im Mietvertrag eigens genannt werden. Sonst können sie nicht umgelegt werden.

Fehlt eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag, wird es unangenehm: Dann sind die Nebenkosten nämlich bereits durch die Miete abgegolten. Und die einzigen Nebenkosten, die Sie noch abrechnen dürfen, sind die Kosten für Heizung und Warmwasser!

Nur laufende Kosten sind umlegbar

Eine wichtige Voraussetzung, damit wir von Nebenkosten sprechen können: Es muss sich um laufende, also wiederkehrende Kosten handeln. Einmalige oder anlassbezogene Aufwendungen sind keine Nebenkosten! Müssen Sie beispielsweise wegen Schädlingsbefall einen Kammerjäger kommen lassen, sind das keine Nebenkosten. Allenfalls wenn solche Maßnahmen mit einer gewissen Regelmäßigkeit erfolgen, könnten sie unter Umständen geltend gemacht werden.

Zwei weitere Kostenarten gelten nicht als Nebenkosten. Und doch geschieht es immer wieder, dass Vermieter sie in ihre Abrechnung einfließen lassen. Dagegen wehren sich die Mieter – mit Erfolg:

• Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten! Alle Kosten, die irgendwie mit der Verwaltung zu tun haben, dürfen nicht berücksichtigt werden. In der Praxis heißt das oft: Sie müssen herausgerechnet werden. Zum Beispiel beim Hausmeister. Übernimmt der auch Verwaltungsaufgaben, müssen Sie einen Betrag dafür ansetzen, den Sie nicht auf den Mieter umlegen können.
• Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten! Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Räumlichkeiten in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen. Daraus folgt: Reparaturen können Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen, sondern müssen die Kosten selbst tragen.

Allerdings sind die Grenzen zwischen Instandhaltungskosten und anerkannten Nebenkosten nicht immer ganz trennscharf. So gelten Wartungsarbeiten am Fahrstuhl, den Außenanlagen, der Heizung oder der Haustechnik häufig als umlagefähig, während Renovierungen, Außenanstrich und klassische Reparaturen nicht umgelegt werden können.

Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie darauf achten, dass Sie die Beiträge für die Instandhaltungsrücklage herausrechnen. Auch die Kosten für die Hausverwaltung dürfen nicht in der Abrechnung auftauchen. Gute Hausverwaltungen erstellen die Abrechnung über das Hausgeld so, dass schnell ersichtlich wird, welche Posten Sie umlegen dürfen und welche nicht.

Der richtige Verteilerschlüssel

In Ihrer Abrechnung müssen Sie angeben, nach welchem Schlüssel Sie die Kosten verteilen. Es gibt ja Gesamtkosten (z. B. für den Hausmeister oder für den Fahrstuhl), die auf alle Bewohner des Hauses verteilt werden. Im Prinzip können Sie den Schlüssel nach eigenem Ermessen festlegen. Doch darf er Ihren Mieter nicht benachteiligen. Der allgemein übliche Schlüssel ist die Wohnfläche. Doch können die Kosten auch gleichmäßig auf die Wohneinheiten verteilt werden. Die Anzahl der Bewohner oder die Kubikmeter umbauter Raum sind ebenfalls mögliche Verteilerschlüssel.

Den Schlüssel können Sie auch noch ändern – wenn er für eine gerechtere Verteilung der Kosten sorgt. Die Änderungen müssen Sie Ihrem Mieter mitteilen. Und sie ist erst für die kommende Abrechnung wirksam.

Was muss Ihre Abrechnung enthalten?

Wie Ihre Abrechnung im Einzelnen aussieht, das bleibt Ihnen überlassen. Doch muss sie für Ihren Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Sonst kann er sie anfechten. Achten Sie unbedingt darauf, dass die folgenden Punkte in Ihrer Abrechnung enthalten sind. Dann sollten Sie auf der sicheren Seite sein:

• Die Mieter und die Wohnung müssen genau bezeichnet werden (Name, Adresse, Stockwerk, rechts/links/Wohnungsnummer)
• Der Abrechnungszeitraum (taggenau)
• Für jede Abrechnungsposition: Die Gesamtkosten für das Haus/die Wohnanlage
• Für jede Abrechnungsposition: Der Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Wohneinheit, Personenanzahl, umbauter Raum, Verbrauch)
• Für jede Abrechnungsposition: die individuellen Kosten für den Mieter
• Gegenübergestellt: die Gesamtsumme der individuellen Nebenkosten und die Vorauszahlungen des Mieters
• Die Erstattung/Nachforderung, die sich aus der Abrechnung ergibt
• Der neue Vorauszahlungsbetrag

Außerdem sollten Sie Ihren Mieter darauf hinweisen, dass er bei Bedarf die Belege bei Ihnen einsehen kann. Haben Sie Ihre Aufstellung einigermaßen übersichtlich gestaltet und ist klar ersichtlich, wie viel er nachzahlen muss/ erstattet bekommt (Kontoangabe nicht vergessen!), sollte Ihre Abrechnung kaum anzufechten sein. Geben Sie Ihrem Mieter ausreichend Zeit, die Abrechnung zu prüfen und setzen Sie ihm im Falle einer Nachzahlung eine Frist. Ein Kalendermonat gilt im Allgemeinen als ausreichend.