Sehr geehrte Damen und Herren,

Corona hat uns alle wieder fest im Griff. Das hatten wir uns anders vorgestellt und gewünscht. Doch wir sind auch in diesen Zeiten für Sie da und betreuen Sie, wie Sie das wünschen – stets im Einklang mit den aktuell geltenden Hygieneregeln.

Ende November hat der Bayerische Landtag das Gesetz zur Reform der Grundsteuer verabschiedet. Wir sagen Ihnen, was auf Immobilienbesitzer zukommt. Immerhin wissen wir das in Bayern bereits, während andere Bundesländer noch an ihren eigenen Reformen herumfeilen.

In unserem zweiten Thema beschäftigen wir uns mit Lärm. Wie können Sie sich schützen? Welche Maßnahmen versprechen Erfolg? Was hilft gegen den Lärm von draußen? Und was gegen den Lärm, der vom Nachbarn ausgeht?

Auch diese Adventszeit ist noch einmal anders, als wir es in der Vergangenheit so lange gewohnt waren: Weihnachtsmärkte und Weihnachtsfeiern werden abgesagt, Kontakte sollen beschränkt werden. Wir wünschen Ihnen, dass Sie gut und vor allem gesund durch diese pandemiegeprägte Zeit kommen. Ihnen und allen, die Ihnen nahestehen, ein gesegnetes Weihnachtsfest! Und kommen Sie gut ins neue Jahr 2022, das hoffentlich Corona zurückdrängen und wieder mehr Normalität zulassen wird. Bleiben Sie gesund! Und achten Sie auf sich! 

Wenn Sie sich in unserem Newsletter ein Thema wünschen, oder einfach ein Feedback geben möchten, schicken Sie uns eine Mail, an mail@gerschlauer.de . Wir freuen uns auf Ihre Post.

Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen und ihr Team

Die neue Grundsteuer in Bayern 

Am Abend des 23. November hat der Bayerische Landtag ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Die Reform war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die bestehende Form der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Seitdem feilen die Länder an unterschiedlichen Modellen, die den Vorgaben der Verfassungsrichter gerecht werden sollen. Bayern hat dabei wieder einmal einen ganz eigenen Weg beschritten.

Fläche und Nutzung entscheidet

Das Besondere am bayerischen Modell: nicht der Wert des Grundstücks bestimmt die Höhe der Grundsteuer, sondern die Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie deren Nutzung. In der Konsequenz heißt das: die Grundsteuer bleibt im Prinzip konstant. Bei einem Modell, das den Grundstückswert zugrunde legt, steigt hingegen die Steuer automatisch an, wenn die Grundstückspreise anziehen. In den Bundesändern, die sich am Grundstückswert orientieren, soll der Wert alle sieben Jahre neu bestimmt werden. Für Bayern entfällt das.

So berechnet sich die neue Grundsteuer 

Die bayerische Grundsteuer soll vergleichsweise einfach zu berechnen sein:

Nicht mehr Lage des Grundstücks, aktueller Grundstückswert, oder Alter und Zustand der Gebäude spielen eine Rolle. Stattdessen wurde die Grundsteuermesszahl geschaffen, die für Grundstücke und Gebäude grundsätzlich 100 % beträgt. Für Wohnbauflächen beträgt die Grundsteuermesszahl allerdings 70%. Künftig werden also angesetzt:

0,04 EUR pro Quadratmeter Grundstücksfläche
( = Äquivalenzzahl des Grundstücks) und
0,50 EUR pro Quadratmeter Gebäudefläche.
( = Äquivalenzzahl des Gebäudes) 

Somit gilt also:

Äquivalenzzahl x Grundstücksgröße in m² = Äquivalenzbetrag Grundstück 

Äquivalenzzahl x Gebäudefläche in m² = Äquivalenzbetrag Gebäude 

Für Wohnbauflächen gilt es allerdings einen Abschlag von 30%, so dass nur 70 % des Äquivalenzbetrages für das Gebäude angesetzt werden. 

Äquivalenzbetrag Grundstück + Äquivalenzbetrag Gebäude = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Den Grundsteuerhebesatz legt die jeweilige Kommune fest.

Beispiel:

Familie Huber bewohnt ein EFH mit 200 m² Wohnfläche, das auf einem 800 m² großen Grundstück steht und in der Gemeinde Unterhaching liegt. Zweifelsfrei handelt es sich also um eine Wohnbaufläche. Der Grundsteuerhebesatz von Unterhaching beträgt 280 % im Jahr 2020.

Somit ergäbe sich nach neuer Berechnung:

0,04 EUR / m² x 800 m² = 32,00 EUR Äquivalenzbetrag Grundstück

0,50 EUR / m² x 200 m² = 100,00 EUR x 70% = 70,00 EUR Äquivalenzbetrag Gebäude

32,00 EUR + 70,00 EUR = 102,00 EUR Grundsteuermessbetrag

102,00 EUR x 280 % = 285,60 EUR Grundsteuer

Für große Grundstücke könnte es teurer werden

Vor allem im ländlichen Raum gibt es Grundstücke, die sehr groß sind und die bislang nur gering besteuert wurden. Hier könnte es nach dem neuen Modell zu einer spürbaren Erhöhung der Grundsteuer kommen. Allerdings bleibt das erst einmal abzuwarten, denn auch für sehr große Grundstücke soll es Abschläge geben, die aber noch nicht feststehen. Entlastung können auch die Gemeinden bieten, denn schließlich legen diese ja den Grundsteuerhebesatz fest und bestimmen damit die Höhe der Steuer.

Wie geht es weiter?

Die Bemessungsgrundlage wird zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt, teilt das Finanzministerium mit. Ändern sich die Gebäudefläche oder die Nutzung, muss dieser Wert neu berechnet werden. Ansonsten bleibt er unverändert.

Die neue Grundsteuer ist erstmalig 2025 zu zahlen. Das bedeutet, für die kommenden drei Jahre bleibt alles noch unverändert.

So schützen Sie sich gegen Lärm 

Für Immobilienbesitzer hat das Thema Lärm große Bedeutung. Die „ruhige Lage“ ist begehrt. Und Lärm beeinträchtigt nicht nur die Wohnqualität ganz erheblich, er mindert auch den Wert Ihrer Immobilie – wenn Sie das Problem nicht in den Griff bekommen. Doch gibt es Mittel und Wege, sich wirksam gegen Lärm zu schützen. Das betrifft zumindest die Innenräume. 

Schwachpunkt ältere Fenster

Außergeräusche dringen vor allem durch die Fenster ein. Ältere Fenster sind oft nicht gut isoliert und mindern den Lärm von draußen nur gering. Schallschutzfenster sind hier das Mittel der Wahl. Dabei sollten Sie wissen: es gibt sechs Schallschutzklassen. Je höher die Klasse, desto stärker ist die Lärmdämmung. Und desto kostspieliger ist in der Regel auch das Fenster. 

Bereits mit der Standardisolierverglasung der Klasse II können Sie die Außengeräusche auf ein Zehntel reduzieren. Das klingt gewaltig, doch in einer lauten Umgebung wird das kaum ausreichen. Liegt Ihre Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße, empfiehlt sich Klasse IV oder V, wenn nicht sogar VI. Das hängt von vielen Faktoren ab: von der Nähe zur Straße und ihrer Auslastung. Des Weiteren von der Bebauung in der Nachbarschaft, die Schall schlucken oder verstärken kann. Und natürlich ganz wichtig, die individuelle persönliche Lärmempfindlichkeit.

Bei der Schalldämmung sollte zudem beachtet werden, dass die Fugen zwischen Rahmen und Mauerwerk möglichst dicht sind und die Fensterflügel und Rahmen dicht abschließen. Ist die Lärmbeeinträchtigung sehr stark, kann ein Belüftungssystem Abhilfe schaffen, denn normales Stoßlüften kommt kaum noch infrage.

Bis zu 75% Förderung für Lärmschutzfenster 

Der Einbau der Lärmschutzfenster lohnt sich nicht nur aus Gründen des Wohnkomforts. Er wird auch finanziell gefördert. Je nachdem, wer für die Lärmbelastung verantwortlich ist, kann das der Bund, das Land, der Kreis oder die Stadt sein. Wie hoch die Förderung ausfällt, hängt ganz vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Je stärker der Lärm, desto höher fällt die Förderung aus. Bis zu 75% der Kosten werden übernommen. Nähere Auskünfte erteilen die Baubehörden und auch die Fachbetriebe, die für Sie den Einbau übernehmen, helfen Ihnen in der Regel weiter.

Wichtig zu wissen: Werden neue Verkehrswege angelegt oder verändern sie ihren Charakter (anders gesagt: steigt die Lärmbelästigung), so können frühzeitig Ansprüche geltend gemacht werden. Für nähere Informationen wenden Sie sich an die Straßenbauverwaltung. die beim bayerischen Verkehrsministerium angesiedelt ist.

Was hilft gegen den Lärm von nebenan?

Lärmquellen können aber auch innerhalb des Gebäudes liegen, Stichwort Hellhörigkeit. Es gibt Schallbrücken, die jedes Geräusch vom Nachbarn durch das ganze Haus tragen. Dafür kann es verschiedene Ursachen geben. nicht nur dünne Wände, sondern auch Fehler beim Bau, z.B. verdichtete Trennfugen zwischen Wohnungen und (Reihen-)Häusern. Dann müssen die entsprechenden Wände nachbearbeitet werden, um die Schallbrücken aufzuheben.

Eine häufige Ursache für den Lärm von nebenan ist eine unzureichende Trittschalldämmung. Hier hilft nur die Erneuerung. Das Material wird unter dem Bodenbelag verlegt und dämpft das Federn der Auflagen, wie Parkett, Dielen etc. Einen ausführlichen Beitrag zur Trittschalldämmung finden Sie in unserem Münchner Immobilienbrief vom Juli 2020.

Allerdings kann man auch schon mit kleinen Eingriffen den Lärm von nebenan beträchtlich dämpfen. So dämpfen große Möbelstücke vor der Wand den Schall. Sie dürfen sie dann natürlich nicht mit der Wand verbinden oder direkt anlehnen, sonst erreichen Sie das Gegenteil, nämlich zusätzliche, lärmsteigernde Resonanz.

Auch Textilien wie dicke, hochflorige Teppiche oder schwere Gardinen können die Geräusche von nebenan schlucken. Ebenso mindern Wandteppiche oder Bespannungen an Wänden und Türen den Lärm aus der Nachbarwohnung – oder aus dem Nachbarzimmer. Denn auch die Mitbewohner sind nicht immer so leise, wie Sie sich das vielleicht wünschen. 

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